打造新市镇

□华润创业 朱永红

新市镇（New Town）开发将是21世纪中国房地产发展中一个新的经济增长点，同时也将是华润地产蓬勃发展的一个重要契机。

华润集团通过业务重组后，地产业务已经成为集团重要支柱产业之一，在中国地产日趋成熟和规范，竞争更加激烈的市场环境下，顺利启航华润地产航母，并达到一个平稳、高速的发展时期并非是一件易事，如何才能有效达到这个目标呢？通过总结国内外地产发展的历程后，我认为：新市镇（New Town）开发将是21世纪中国房地产发展中一个新的经济增长点，同时也将是华润地产蓬勃发展的一个重要契机。华润集团通过发挥集团资金及融资的优势以及华远、万科等企业开发经验与实力，抢占时机率先进入新市镇开发时代，开创华润地产发展的新时代。

一、新市镇开发的历史机遇

新市镇开发是社会发展、房地产发展的一个重要阶段，在21世纪初发展新市镇有其重要历史机遇。

1. 国家政策大力支持。“十五大”已明确指出加快城镇化进程的时机和条件已经成熟,抓住机遇，引导发展小城镇建设应当作为当前和今后较长时期农村改革与发展的一项重要任务，是实现我国农业现代化的必由之路。

2. 新市镇发展是城市化进程必然要求。目前我国30%的城市化率远远落后于全世界47%的平均水平。只有大力发展新市镇才能有效解决安置从农村转移出来的剩余劳动力就业问题，同时才能缩小城乡差别，最终达到农村城市化和城乡一体化的目标。

3. 房地产市场的调节与促进作用。城市的快速扩张使城区建设用地越来越少、开发成本却越来越高；同时远郊区县的市政条件、交通系统日益完善及私家车的普及，使住宅郊区化得以实现、新市镇建设具备实现的条件。

4. 国内房改的不断推行，个性化住宅需求越来越大。新市镇开发不仅能够提供消费者价廉物美的的居住空间，同时对居住环境、生活质素方面能有较大的提高。

二、新市镇开发的优势与商机

新市镇开发是在城市远郊区县地区进行大规模的综合性开发，是住宅、生活配套设施及就业机会相结合的不动产开发，它不同于旧城改造、城区开发等房地产项目运作，具有以下几个方面优势与商机：

1. 开发规模大、可以有效降低开发成本，推出价廉物美的建筑产品,并迅速吸引市场；

2. 批量建设周期短，“短、平、快”的操作手段可以有效降低资金需求，并进入良性的滚动开发；

3. 低价位、低容积率、低密度、高品质的个性化新市镇，不仅可以扩大消费层次与范围，扩大市场份额，同时可因有较大的增值空间，达到低成本，高收益效果。

4. 分期开发、批量建设周期短的特点有助于及时推出符合市场需求的产品，并有助于抗市场风险。

三、新市镇开发的关键因素

由于新市镇开发不同于一般住宅项目、社区开发，是建造建筑产品、培养人文居住氛围、创造就业机会等相结合的综合性开发。新市镇开发要超越普通项目,成为房地产新的经济增长点，并成为开发企业新的利润中心，需要做好以下几个方面：

1. 运用新科技、新技术，建设智能化新市镇
随着电脑、网络化等技术的日益成熟与普及，智能化已经渗透到生活中的每一部分，网络时代在不断更新我们的生活观念，同时也给我们的生活方式带来巨大的变化，生活空间也将从原先只具备简单居住功能转向对交流、娱乐、工作等更多功能的需求。

新市镇通过建设智能化系统，建立一个沟通市镇内部住户之间、住户与综合服务中心之间、住户与外部社会之间的综合信息交互系统。通过在家庭、公共场所、物业管理等方面利用智能化设备与新技术，为住户营造一个安全、舒适、便捷、节能、高效的居住和生活环境，并提供更多人性化的服务。

2. 以可持续发展原则，建设生态环保的新型市镇
由于环境被污染、资源被破坏，人类赖以生存的居住环境日益受到挑战与威胁。新市镇的建设必须要遵循可持续发展的原则，即通过对各种资源的永续利用和建设、保护生态环境，在保证当前发展需要的同时又保证未来发展的需要。

为了让新市镇建设成为一个生态、环保的新型市镇，首先在规划建设时通过充分利用自然资源、无污染能源、保留树木、减少垃圾、减少污染等手段与措施，形成一个高效、低耗、无废无污染，生态平衡的居住环境，让新市镇更加贴近自然。其次通过开发商、物业管理公司以及其他力量引导大众正确认识和对待人与自然的关系，用可持续发展的新思想、新观点、新知识，改变人们传统的不可持续发展的生活方式、消费方式、思维方式，从整体上转变人们的传统观念和行为规范。如通过各种活动，让大家培养与建立起节水、节能、使用环保汽车、保护环境等观念与行为。

3. 培养新市镇良好的人文氛围
在新市镇中建设多层次、多方位的社交活动与学习场所，通过开展各种有组织的社会活动，提高新市镇的人文氛围及健康水平。

（1）建立一个开放自由的新市镇交流中心与环境
在新市镇的规划设计中首先要坚持“以人为本”的原则， 不仅要满足居住者基本生理需求，更应满足居住者心理、精神方面更高层次的需求；注重对社区交往空间、社区环境的设计，追求居住的舒适度、居住空间的完美、人与人之间的亲情以及社区服务等。通过在新市镇中建设集中的中心广场、在居住组团中建设小型休闲娱乐场所或建设开放的公共文体设施等（如图书馆、体育馆等），让所有的人可以在不同场所中进行自由、充分的交流、娱乐，使新市镇成为一个居住中心的同时，也成为一个交流中心、文化中心。

（2）组织新市镇文化活动
通过有计划地组织各种可让全民参与的文体活动，在丰富市民生活的同时，给大家提供一个相互交流的机会与环境，从而促进市镇的文明建设。例如在市镇中组织传统节日：元宵节、重阳节、中秋节,或组织社区论坛、社区文化节等。

（3）建设新市镇的会所或俱乐部
在新市镇中建设设施完善、功能齐全的会所或俱乐部，通过专业会所管理公司或物业管理公司在提供娱乐设施、交流和娱乐场所的同时，提供专业的、以人为本的亲情服务，让居民体会到新市镇这个“大家庭”的融洽气氛，并共同来爱护、保护这个“大家庭”。

（4）建立新市镇的教育与再教育机构
由于新市镇往往远离城市中心，新市镇是否有完善的教育体系、先进的教学管理模式，成为许多购房者决策的主要因素之一。通过与国内、国际名校联合办学或独资办学形式，在新市镇中建设具有高水平、高标准的幼儿园、中小学以及社区大学（老年大学），搭建新市镇完善的教育体系，全面提升教育氛围。解决居民子女上学问题的同时又能为新市镇里居民提供各种再教育、职业培训或终身教育的机会。

（5）建立新市镇完善的医疗保健体系
在新市镇中建立完善的医疗保健体系，为新市镇的居民解决后顾之忧。建设有一定规模与水准的医院、门诊或私家诊所，并通过新市镇智能化系统，保证24小时都能提供快捷、精心的医疗服务，确保新市镇每一位居民的身体健康。

4. 培养、发展新市镇的产业经济
21世纪的新市镇不仅仅是一个具备居住功能的市镇，同时还应具备良好产业经济的新型市镇。通过培养、发展新市镇产业经济，从人气、形象与服务功能等方面缩小市镇与城市之间的差距，最终达到城乡一体化。

以房地产开发为主导建设的新市镇应积极培育、发展以第三产业为主，第二产业为辅产业结构、有自己特色的新市镇经济。可以通过以下几个方面来进行：（1）建设特色商业区（商业街）、文化区，培养市场经济环境；如建设培养超市、书店、精品店、洗衣房、餐馆、酒吧、冲洗店等服务行业。既可以创收，又可以解决就业问题；（2）结合市镇社区物业管理、家政服务等工作，提供就业机会；（3）通过办学使更多的师生在新市镇中的学习、生活，不仅为新市镇的住宅市场提供了大量需求，同时也为新市镇的市场经济提供了大量消费者，促进消费经济；（4）结合当地自然资源、产业经济，在规划建设时适当保留、发展当地原有产业经济，如旅游资源、无污染的第二产业等，为新市镇提供更多层次的就业机会。

总之，在城市郊区建设低密度、低容积率、低价位、高品质的新市镇，从宏观上来说可以提供大量价廉物美的住宅产品，在更大范围内解决城市、农村人口的居住问题，推进城市化进程；同时通过新市镇的开发，将大大促进房地产有效开复工面积、提高销售量、销售额，从而促进整个房地产市场的发展，并使房地产市场进入一个新的发展时期。从华润地产业务的发展角度来说，通过新市镇“短、平、快”的开发手段，可以有效减少资金的投入量，提高资金周转率、降低市场风险，扩大地产市场占有率，并达到低成本高收益的目标，开创华润地产发展的新时代。