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华润地产在中国


□北京置地 郭 钧

华润地产业务由九十年代仅做为主营业务的补充,并被视为机会投资,已经开始向华润主要业务的重要组成部分转变,将要成为华润集团未来重要的支柱产业之一,面临前所未有的良好发展机遇。


国家“十五”计划已清晰明确地把推进城市化列为一项十分重要的内容,强调住宅产业发展在未来五年经济增长中的重要位置。华润地产业务由九十年代仅做为主营业务的补充,并被视为机会投资,已经开始向华润主要业务的重要组成部分转变,将要成为华润集团未来重要的支柱产业之一,面临前所未有的良好发展机遇。在这个时候,分析和研究中国住宅市场的发展及华润地产业务的策略显得十分必要。

中国住宅市场的潜力和格局

中国住宅市场化发展走过了二十年,已经基本形成较完善的市场体系,并且随着巨大的潜在需求迅速释放,市场前景非常乐观,将形成一个庞大的市场规模和容量,也将是全球经济中最可观的住宅市场。从今天30%的城市化率到世界平均水平50%城市化率,中国需要再有2.5亿的人口享受城市化生活,再加上城市基础设施建设,旧城改造本身也提供巨大的市场需求。这样的城市化程度必定加快人口向中心城市的集中,以及以中心城市为核心的都市带地区的发展。实践证明,在城市化进程中就地转化和亦工亦农都不是经济的选择,并且缺乏可持续发展的基础。

统计数字显示,2000年全国住宅销售总额为2954.12亿元,预计今后五年年增长率不低于15%,而其中超过50%的规模集中在四大中心住宅市场(Central Housing Market,CHM),完全符合国际上城市化发展的一般规律。在一个国家的城市化概念里,中心居住区域(Central Living Area,CLA)往往集中相当比例的国民人口,不仅创造主要的经济总量和文化、科技成就,而且提供更符合时代要求的人居环境。当然,只有CLA才能形成CHM,而CHM推动了CLA的形成。

中国的CLA和CHM具有自然的历史渊源和经济地理条件,形成今天的格局顺理成章。从南到北,从东到西,这四大市场分别位于珠三角(广州、深圳、香港)、沪宁杭(上海、南京、杭州)、京津(北京、天津)及成渝(成都、重庆)四个主要都市化地区。广州和深圳市场总量达340亿元,占全国市场总量11.6%,若加上香港应属第一大CHM,吸引整个华南地区的购买力;沪宁杭市场总量达540亿元,占全国市场总量18.4%,若加上该地区中小城市,当属“国内”意义上的第一大CHM,辐射华东地区; 京津市场总量达490亿元之多,占全国市场总量16.7%,并且增长势头迅猛,未来应和沪宁杭不相上下,集聚华北、东北市场潜力;成渝市场总量超过100亿元,占全国市场总量3.5%,目前规模尚小,未来有望成为整个西部的CHM。目前这四大市场占全国市场总量达50.2%,显示中国的“CHM”和“CLA”已成雏形。

尽管中国现行的人口管理政策在一定程度上不利于“CHM”和“CLA”的形成和发展,可以看到,正如上海、广州灵活处理户口制度的做法,各地政府已经为此进行了大量的政策调适,随着对城市化规律认识的加深,以及迫于经济增长的压力,为培育“CHM”而做的政策调整是可以预期的,相信是水到渠成的事。

华润地产的机会和策略

由于中国行政区划对经济的干预,因而鲜有够规模的全国性地产商的成功先例。华润本身开展全国性的贸易业务和实业投资,已形成重要的全国性地域资源。目前,华润地产控制的北京华远在京津市场占有较高份额,显示华润地产已成功占据四大市场之一的主导地位。而华润作为第一大股东的万科,也已形成跨地域经营的格局和品牌。在此基础上,华润地产以发展全国最大以住宅为主的房地产公司为目标已具备必要的基础和条件。

显然,发展全国最大的目标并不是追求开展业务的城市有多少,而应集中投资四个CHM,并以持续的战略不断扩大在这些地区的市场份额和规模,这对于有效地控制成本和提高效率都是非常必要的。除此之外,为避免跨地域发展中的种种问题,其他市场应让给那些中小规模的房地产商去发展,盲目地贪大求独(占)本身就不符合市场经济的规律。

这样看来,通过资源的整合,依靠现有的基础,华润地产打造“全国最大”的目标既遥远,有很多路要走,又非常现实可行,只要调动资源加大努力,应当指日可待。华润拥有香港资本市场的便利,加上对国内资本市场的重视与利用,从资本资源上看具有强大的优势。

面临迅速增长的市场机会,华润集团的业务重组也已把地产业务列为四大主要业务之一。实现这项战略调整,应该制订周密的计划和较长期的时间表,在观念上排除求急求简单的误区,从基础入手,从自身资源入手,从可控制的因素入手,先求内部整合再求外部扩张,或者在可能的情况下实现同步走的部署。

北京置地做为华润集团地产旗舰的定位使之备受资本市场的关注,并给予了极高的期望,在香港市场被认为最有可能成为中国地产代表的上市公司,发展和壮大北京置地具有天时地利人和的机遇和条件。华润集团若通过注入资产的方式增持北置股份,不仅会进一步增强资本市场的信心,并且有利于增强北置实力,对于进一步推动北置万科重组也将产生积极的作用。

在北置实体化的前提下,华润地产业务可以集中在四大区域中心市场,不断扩大在这些市场的份额,同时通过资本运营,开辟国内资本市场的通道,并透过控股方式开发全国市场。如此构成的华润地产业务以香港、内地若干上市公司为载体,将成为中国少数最具实力的房地产财团之一。


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