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时代广场的故事

>>> 华润上海史国庆等

面对机遇和挑战，公司管理层在进一步市场调查和听取专家意见的基础上，决定将时代广场建成浦东第一家现代化购物中心，通过租赁、营销、服务把高品位的商品和高质量的服务推向公众。从传统经营模式转向物业经营，这是一个全新的观念升华，走物业经营之路，成了公司全体员工的追求。

匆匆走过的2001年，是上海时代广场建成以来最关键的一年，经历的大事、新事很多：股权授让、公司更名、裙楼改建、商场招租……当崭新的浦东第一座现代化购物中心展现在众人面前时，得到了多方的赞誉，但是，美好的现实往往倾注着太多人的艰辛与劳累，当我们在审视时代广场一年来的质变时，同样应该关注和深思它近几年来的量变积累。

时代广场97年一开业就面临强劲的竞争，低落的市场，再加上含糊的经营定位，陈旧的经营观念，以至于经营连续亏损。在林林总总的矛盾和无奈中，转为经营传统大百货，追求表面的销售规模，“大、乱、杂”的形象在供应商和顾客群中留下很差的口碑： “一流的设施，三流的买卖” ……更严重的是，这种大百货经营本身就受到市场的极大冲击，千店一面，没有特色，既竞争不过连锁超市，又不能真正满足目标消费者的需求，表面上泱泱的销售额，背后却隐含着低下的利润率，98年家电商场销售额达到1.3亿元，却实际亏损152万元，同时留下近1200万元的库存难以处理。

1999年公司成立了新的总经理班子，管理层痛定思痛，决定全面实施物业经营。改革是艰辛的，而且要“触犯”到很多人的利益，其本质问题，不是事情本身难作为，而是改变人的观念太难。但是，改就要改得彻底，改得根本，按公司总经理的说法，要给时代广场换个底色，重新画一幅崭新漂亮的扇面。公司的面貌逐渐发生着变化，99年商场有了新的布局，2000年商品结构进行了适度调整； 99年经营利润比上年翻了一番，2000年又比99年提高40%。

建设高档的购物中心，首先从大厦硬件着手，对外墙、商场公共区域、商铺以及周边的绿化、道路、泛光照明进行改建。项目改建小组承受着工期紧、任务重、人员少的巨大压力，硬是顶着困难上，从选料到验收，从审图到督查，度过了令人难忘的180多个日日夜夜……

辛苦每一天

(江震、宋浩，项目改建成员) :

说实话，谈到改建工程，其实最多的感触是很忙、很累、很烦。

忙，自去年2月份改建工程实施以来，几乎是没日没夜，加班加点成了家常便饭。早上一到公司便下现场，检查前一天完成的工作内容，跟进当天的施工程序，要检查安全、检查质量、验收甲供材料、联系设计变更，还要时不时地将公司最新的店铺规划迅速传达到施工第一现场。每天上班的感觉就像消防战士，哪里有“火警”，哪里就有我们的身影，一忙开就不晓得吃饭、下班时间了，常常是一抬腕看表，啊呀，又是晚上十二点了，赶紧收拾收拾回家吧。

累，经常是回到家洗脸洗脚也顾不上，倒头便睡，第二天一早又要周而复始，忙忙碌碌。这种累，不仅仅是身体上的劳苦，更是繁琐工作一天后的精神上的疲惫。有时候真想休息休息，可不行啊，有很多事等着要完成，再累也得鼓劲工作，继续辛苦每一天。

烦，天天有那么多新的图纸要看，新的变更设计要了解，要读懂图上的每一个注脚，每一个符号，因为只有自己先吃透图纸，到现场检查施工情况的时候才不会手足无措。虽说这些图纸对我来说不算陌生，但境外设计图看起来非常累，常弄得头昏眼花。还有，每天一到办公室，桌上的电话就像催命鬼似地响个不停，“江工，线弹好了，来看一下吧。”，“宋工，灯具到货了，快来验收。”，“江工……”，“宋工……”。起初听到这种称呼，还挺得意，但后来一听到这两个字，头就发胀，肯定又有事了，赶快去工地看看吧。

现场工作如此，在华润石材厂验收石材同样不轻松。去青岛的飞机上，设计师就告诉我们，此行的任务不仅是对石材的质量进行严格把关，而且必须对石材的花纹走向进行细致的筛选。顿时，一股无形的压力涌上心头。下了飞机，立马去工厂。刚走进工厂，就看见五百多平方米的“爵士白”大理石斜向排开，在炽烈的日光下，显得特别耀眼，极为壮观。按设计师制定的验收标准，我们立即开始了验收工作，由于石材质量不一，又难免存在黄斑、纹隙、水线、编排合适纹路等问题，所以，斟选工作十分耗费时间。在强烈的光射下，我们必须跪着或者蹲着并且不断变换角度才能发现石材的水线、隙纹，有时为了不漏过有隙纹的石材，还必须用手去触摸。同样地，为了兼顾石材厂的利益，如发现石材上有黄斑，我们都慎重地先用水和布进行擦洗后才判断是渗入内层的锈渍还是表面的油迹，多一个程序，也就多一份责任。时间就这样在烈日下、汗水中，红彤彤的眼里、脏兮兮的手上一刻一刻地流过，一整天下来，感觉无论在精神上还是在体力上都比在公司上班更累。来青岛前的轻松感早已没了踪迹，徒增的是全身的疲惫和对第二天验货的精神压力。

改建过程中，紧急情况经常遇到。记得新闻发布会前一天，所有的工作已经准备就绪，可张杨路一侧的六个大型灯箱还是“白板”，这可不行，明天有许多客户及媒体记者应约赴会，“扎眼的白板”如果不换成喷绘灯布，将影响整个外墙的效果，改建的成果将大打折扣。可虽说只是换几块灯布，难度却非常大，灯箱离地8米高，跨度6米，而且只有一天的时间。搭脚手架根本不现实，必须找到一台能够移动的登高作业平台，还需要技术熟练的操作人员。终于，经过多方的联系，把工具和人都找到了，这时已经是下午五点三十分，看来又要挑战星星月亮了。抓紧时间，赶快行动，我们在现场又当指挥监督，又递水送茶。时间在不知不觉中过去，整整一个通宵，太阳已慢慢地探出脑袋，审视着我们这一夜的战绩……此时此刻，心中的那份愉悦、那种成就感油然而生，所有的忙啊、累啊、烦啊，统统不觉得了。

“攻克”美津浓

(姚国风，招商成员):

那是在二零零一年六、七月的事了。

五楼运动城的招商工作已经进入最后的签约阶段。按理甲方乙方谈妥了所有条款，只等签字了，可也许是好事多磨，到了月底，除了良美的一份合同回签外，其它几份都杳无音讯，我每天打电话去追问，得到的回答各式各样，不是说老总出差就是说不要急，再等两天，还有的客户甚至说某某品牌的合同还没签呢，我们急什么。随着时间一天天的过去，一种不安的感觉升上我心头，心情也变得很沉重。但是又不能使劲去催去逼，怕客户多心，欲速则不达，真是有力无处使，憋得难受。

到了7月，正逢北京召开体育用品博览会，我想这是一个好机会，不但可以接触一些新客户，而且可以和待签约的客户集中碰碰面，使合同问题尽快解决。于是我带着一丝忐忑复杂的心情登上了去北京的飞机。7月的北京夏日炎炎，但心里更焦灼，我只有期待一切顺利。在熙熙攘攘的展馆里，我挨家挨户地拜访待签约的客户，和他们的老总交谈，事情似乎进行得很顺利，大部分的客户都明确表示展会一结束就签好合同送回来，我的心情一下子舒畅了许多，人也变得轻松了。

第二天早晨，我带着一份好心情吃过早餐，等着去展会的班车，顺便和一些新的客户进行交谈。这时手机响了，来电显示是上海美津浓公司的，“喂，是姚先生吗？我是美津浓公司的严小姐，您给我公司的合同已经收到了，我们老总觉得那个铺位面积太大了。我们想要旁边那块90平米的，您考虑一下好吗？”

“可是那块场地已给了其它专卖店，合同也已签了，怎么你们现在才提出面积太大的事情呢？”

“那是我们老总的意思，麻烦你们考虑考虑吧。”电话挂断了。

那种熟悉的不安感觉再次漫上心头，美津浓的合同我是最早送去的，但每次询问签约时间，他们总是说快了快了。会不会他们不想签了，场地问题只是一个借口？一想到这里，我马上拨通了美津浓叶总的电话，我开门见山问叶总为什么会发生这种变化，对方说了一大堆理由后突然说：“姚先生，说句实话，可不可以让我们退出，我还是对你们没有信心。”话说到这份上，我觉得在电话里是说不清了，只有回上海面谈。

那份不安变成了现实，一股凉气从背后升起，要知道美津浓在体育用品里属于带头品牌，它的退出很可能引起连锁反应，那不仅意味着我大半年的努力白费了，而且还将严重影响整个公司的招商进度和开业计划，我的心情糟到了极点。

我匆匆赶回上海，立刻将这些情况向经理汇报，并决定立刻一起去拜访美津浓公司。见到叶总，双方一阵寒暄后，切入正题。叶总谈到，目前他们开设在上海两家高档shopping mall的专卖店业绩很差，他不想也不敢再冒风险进驻我们“时代”了，针对对方的顾虑，经理和我再次阐明我们公司的经营方向和宣传推广手法，并且诚恳地表示我们非常重视和需要美津浓这个品牌的入驻，同时可尽量给予一些优惠的合作条件。终于我们的努力，我们的真诚，打消了客户的顾虑，增加了客户的信心，叶总当场答应继续合作。

从美津浓公司出来已是华灯初上，霓红闪烁，那幅美景似乎是我心情的映衬。第二天，美津浓公司送来了签妥的租约，过后几天，其它客户的合同也几乎同时送来了，这时我终于长长地松了口气。

“大餐”——闭门羹

(陈筱林, 招商成员) :

在我招商过程中吃过许多闭门羹，心里的苦涩滋味无法描述。

记得有一次，“邓家菜”的董事打算在时代广场租借商铺，开设巴西烧烤。起先对703地块较满意，我立即制定了一份详尽的意向书，以加深他的第一印象，果真第二天，对方约我商谈。在交谈中，客户明确提出价格太高；我当即表示，这个价格是根据我司租赁标准所报出的最低价，已无下降余地，好说歹说，总算赢得一句：“我们先搁一下。”可还没来得及松口气，对方的第二个要求来了“7F的公共部位设施太陈旧……”

“我们有改造计划，肯定会改造，并在底楼新建一个餐饮娱乐大堂……”不等他说完，我马上接过话茬，极显真诚相邀。

“那么，你们的物业管理费太贵了，”

“物业管理费已包含了空调、清洁和保安等多项服务费用，在同档次的楼盘中绝对是中游水平，不算贵。”我猜到对方要拿物业管理费作砝码，还会搬出其它商场的标准来“谈斤头”，于是先入为主，坚持认为标准合理，可对方就是强调楼层太高，餐饮客人较少，生意没底，希望给予前期优惠等等。但我也 “立场坚定”，心想不能用低于成本的租金来经营，对方倒是赚钱了，公司却亏本了。又过几天，对方来了几位“高层决策的人士”察看现场地形，还是老生常谈，说楼层层高太低。我心里虽然憋得慌，嘴里却还是耐心地帮着出主意“你们可以设计得精致一些，不必像大型餐馆那样……”然而对方却不领情，一会儿说显不出气派，一会儿又说难以迎来客人，反正是一百个不满意。唉，为了这个项目，我与对方前前后后谈了近五六次，但最终还是没能谈成，遗憾啊！

类似这种碰壁的事，在招商过程中多次出现，每次吃闭门羹，我的感觉总是涩涩的，不过，时间长了，倒是习惯不少，心态也平衡了，没有失败哪有成功；不吃闭门羹，哪能吃到真正的大餐呢？

(章帼桢，招商成员):

当然，引进品牌也有成功的例子。

如FANS NO FANCE，这是一个台资品牌，创始人为80年代的一个台湾歌星。他的创业史，以及该品牌在上海梅龙镇广场的强劲销售业绩深深地吸引了我，然而要引进并非易事，整整谈了大半年，其主要原因也是一直没能见到公司的老总。当时正逢雨季，对方公司又在虹桥，从浦东到虹桥可谓路途遥遥。我依旧一次次地到该公司，一次次费尽口舌，大到时代广场的发展方向，小到服装的陈列布置，还“拍着马屁”说FANS NO FANCE如何时尚，如何受消费者的钟爱。在不知不觉中，对方的销售经理与我建立了良好的关系，认为透过我的工作态度，可以看出时代广场决意改变原来的面貌，他极力说服老总，一定要到“时代”来看看、来设立专卖。于是，在我不抱什么希望的时候，FANS NO FANCE决定进驻“时代”了，我真有一种苦尽甘来的感觉……

时代广场的创新工作不仅仅局限在工程和招商，公司的其他部门也是倾力配合。物业管理一改以往的顾问式管理，实施全面独立核算，以专业化、高质量的服务赢得广大客户的信任，也为造就和培养自己的人才提供了舞台；办公室、财务部承担了多项报批、审办工作，任劳任怨地奔波于政府部门及其窗口之间。最令人头痛的是不得不面对因业务整合而引发的裁员，短短几年，公司已从1000人减到190人，裁员达80%以上。总经理再三叮嘱人事部，务必细致地作好解释工作，令人欣慰的是，这项工作得到了大部分员工的理解。正如一位年轻人所说的，“这是公司发展的需要，作为个人，当然希望与公司继续共同发展，但我能理解公司的调整，它也同样给了我再次重新择业的机会，发现一个新的自我。”

竞争的环境在变，面对的消费群在变，消费者的心理还在变，而我们如果不变，不时刻变，那么最后的结局是可想而知的。作为“时代”人，我们最直接参与了公司的各项变革，最真切领悟了工作中的酸甜苦辣，每个员工都希望时代广场兴旺发达，在激烈的竞争中立于不败之地，那么，我们必须在市场竞争的磨炼中培育自己的核心竞争力，良好的团队精神，科学的管理决策，先进的企业文化，超前的市场意识，创新的经营理念，严谨的行事作风，务实的工作态度，全面的服务体系……

华润集团已经出巨资、“时代”员工已经用智慧和辛劳 “动了我的奶酪”，随着时间的推移，新的路途又在我们的脚下不断延伸，更严峻的挑战摆在了每个人面前，动过的“奶酪”是否会变味？是越来越受欢迎，还是遭唾弃？这才是从集团投资者到普通员工应该真真切切关心的实质问题。我们不怕别人“动了我的奶酪”，我们还要继续自己动自己的“奶酪”。