细细算来，这些年华润在物业和地产方面的成就得到集团肯定的有“木棉花（酒店）、翡翠城（住宅）、新之城（商场）、三里屯（商业）、长春置地（写字楼与酒店）、白加道2号（豪宅）”，得到肯定的肯定是做得不错的，没有得到肯定的也不一定做得不好。集团的肯定来自于市场的肯定，而这些肯定却涉及到了华润在物业领域的诸多类型：商场、写字楼、酒店、住宅。每一个成功的案例都具有共同的因素，寻求这些案例成功背后的缘由，其中既有着像华创物业总经理刘百成所言的物业经理人所必须的“快、狠、准”三项指标，更深层次的在于：我们在真正的、不断的挖掘物业价值的内涵，并让这种内涵与市场接轨。

一个公司仅有好的资产是不够的，如果股东对你提出更高的回报，你还需要一个能把市场价格抬高的催化剂，以实现价值。华润的物业这些年来不仅仅是在寻找物业的价值，更是在寻找使价值迅速演变成价格的有效催化剂，看看下面我们为读者搜括到的案例，或许从中你能体会到投资物业这个行业的独特之处，也或许你会为华润从事物业的这些人所体现出来的创新催化意识感到诧异。

海派风味美林阁进驻北京华润大厦

北京华润大厦的二层最初设计为餐饮单元，2001年我司与美味珍签订五年的租赁合同。由于经营问题2003年5月美味珍单方解约，2003年7月我司与美林阁正式签定了租赁合同，美林阁正式成为华润大厦的租户。

美林阁的承租面积较大（签约面积为3,125.37平方米），员工约有200人左右，因此在管理上存在一定的难度，美林阁运营后带来了很多新问题。举个例子来说：我司市场部在与美林阁签约时承诺装修垃圾由大厦负责清运，但美林阁装修量大，我司以前未与类似公司合作过，运输、装卸、运量和时间均不好控制。

美林阁开业后对于日常垃圾清运问题由于在租约中没有特别约定，我司在2004年12月3日在与美林阁的会议上特别将垃圾问题提出，并将运送路线、时间、工具等具体问题全部阐明，同时也明确大厦的垃圾必须运至大厦垃圾房统一处理。当时美林阁并未提出异议。但后来实际中发现，美林阁另外找了一间垃圾清运公司负责解决其垃圾问题。我司立刻与美林阁沟通，美林阁表示这间垃圾公司是负责其月坛店的垃圾，双方的关系也较好，这个公司还会派2个人每天在美林阁后厨负责卫生。他们表示，如果我司坚持垃圾由大厦处理，也必须向美林阁后厨派人。为了能够实现大厦垃圾的统一管理，避免因垃圾问题遭政府处罚，影响大厦的声誉和形象，我司经与大厦垃圾公司协商，决定同意美林阁的条件。

以上的垃圾处理虽是小事，但这些小事的妥当处理却让美林阁比较满意的签署了合约，走进了华润大厦。

阿尔卡特的启示

2000年世界电信业巨头——法国ALCATEL公司将其亚太地区总部迁入华润时代广场,共占大厦办公楼15层的总面积。以略低的价格引进像阿尔卡特这样的国际公司，对于初入市的写字楼提高档次，树立市场形象确实会起到很好的作用。考虑到市场的变化，2003年我司主动要调整租金水平，提高他们的租金，阿尔卡特以全部撤退为要挟，考虑到阿尔卡特是个著名的跨国公司，还是我们的老租户、大租户，我司采取了以价格为切入点，但真实目标是减租不减价的策略，要求他们尽量缩减租用面积。经过一年多反复协商洽谈，双方同意逐步退出一部分楼面，第一次阿尔卡特退出了约9500平方米的租用面积，第二次其退出了约7000平方米的租用面积，并在这过程中调整了续租的1500平方米的楼面租金协助他们退场，到现在为止，阿尔卡特只租有大厦5层半楼面约9000平方米的面积。退租是一回事，但退出来的面积能不能快速安排新的租户签约是个关键的问题，否则会出现“竹篮打水一场空，陪了夫人又折兵”，因此我司早在2002年的下半年开始，已经储备了部分潜在的客户，确保了退租出来的面积能在1个月之内迅速填补到位。

这个事情给了我们一个很好的启示，如何选择恰当的调整时机，以核心的大租户合同到期为契机，进行租户结构的调整对于写字楼而言很重要，一方面我们需要这些大的租户来提高物业的形象和地位，另一方面我们也不希望出现大租户“反客为主”的现象；因此积极做好招租准备，包括后备租户，恰当、灵活的租金定位，积极拓宽中介渠道，与租户建立良好的沟通渠道就显得极为重要。


“冰纷万象”城

对于只租不售的购物中心物业来说，物业的增值不仅仅是后期经营的事情，前期的开发建设以及招商推广对后期的经营有着重要影响。

在招商过程中，许多来自海外的租户由于对深圳甚至是对中国大陆十分不了解，虽然他们对“华润中心·万象城”这个项目很感兴趣，但他们对深圳的各种政策不了解，对是否能够顺利办妥各种工商手续并落户万象城存有疑虑。为了打消他们的疑虑，我司专门设立了为租户服务的“政策组”提供对口服务。同时向他们承诺，我司将向他们提供工商、税务、海关通关等相关事项的“一揽子”服务，协助他们办理相关证件、批文。这个“一揽子”具有特色的增值服务许多类似发展商所没有的。这项服务对打消许多海外租户的疑虑起到了积极作用。万象城的最大主力店REEL时尚生活百货，是一家来自海外的百货公司，“一揽子”服务为他们在短短几个月时间办妥了所有的相关手续，他们对这项服务赞不绝口。“一揽子”服务已经成为万象城项目在招商过程中的一大卖点，有些租户正是冲着这一增值性服务而与万象城迅速“喜结连理”的。

在万象城，最具特色的店铺当数“冰纷万象”滑冰场。滑冰场总面积3600平方米，其中冰面面积1800平方米，高度超过15米，完全符合奥运会的比赛标准，可以举行花样滑冰、速滑、冰球等所有冰上项目，这在深圳是独一无二的。这个滑冰场在设计的时候，就被定位为亚洲最大、最好的滑冰场。为了经营好这个滑冰场，我司邀请了亚洲滑冰协会主席Ted Wilson担任冰场管理部总监，并且聘请了中国第一个滑冰世界冠军陈露在万象城筹建“陈露国际滑冰俱乐部”，由陈露领衔国家队退役教练和队员开设冰上课程，培养深圳的新一代冰上运动员。在深圳这个亚热带城市，一边享受通透大天窗带来的阳光，一边体验真冰的刺激，用陈露的话说，这叫“北冰南移”。滑冰不仅是一种运动项目，更是一种休闲项目。“冰纷万象”滑冰场给万象城带来的将不仅仅是冰上运动爱好者，更多的可能是由之而来的观众以及其他消费者。这对于增加购物中心的客流量不无裨益，从这个意义上讲，这是一个很大的创新。


白加道2号

集团在山顶有个小项目叫摘星阁，其中分成两部分，面积较大的地块做成了十一栋别墅对外出租，而比较小的地块则建成集团招待所，用来招待贵宾。三年前，集团决定将山顶改造并对外出租。

项目伊始，物业项目小组根据地点的独特优势，经过多次的走访客户和讨论后，最终确定了建造山顶顶级豪宅的市场定位,以国际金融业最高级管理人员为主要目标客户，并针对选定的目标客户的特点，独辟蹊径，决定采用现代的建筑风格，重金打造园林景观，目标是营造一个国际大班在山顶的自然、舒适、绿色的家。核心是家，这个决定下得很艰难，因为目前山顶绝大多数豪宅均采用欧洲古典式的建筑风格，这代表了香港豪宅市场的消费习惯，而我们选择现代的建筑风格，一部分原因是要考虑预算，但更重要的是我们认为豪华不等于舒适，而家则必须舒适。项目的目标客户主要是欧美的高层人士，他们崇尚自然，生活放松、舒适，只要做得到位，项目一定会被他们青睐。后来，结果证明也是如此。

随着项目的逐步进展，物业项目管理人员对设计提出了很多调整建议，并与设计师及仲量行共同探讨解决方案。例如在景观较差但面积最大的House E的处理上，希望设计师给它以特别的设计，使其风格鲜明、独特、大气，目的是保持整个项目的风格平衡。在内部设计上，他们建议设计师取消厅内的两堵墙，做成跃式的大厅，而又保留原来的使用功能，这样整个厅的面积看起来增大了一倍；同时又将厅内二层的楼板做成弧线型，后经设计师的神来之笔，使得整个二层看似一架大型的钢琴，他们也就顺势给这个大厅起了一个很煽情的名字：钢琴厅。

经过他们的努力，市场给了很积极的回应，达到了预想的租户组合。据仲量行的统计，04年上半年全港超过２０万的新租金成交只有６宗，华润的山顶豪宅占了３宗。


时尚潮流地带新之城

新之城前身是华润百货荃湾分公司商场，地处荃湾地铁站出站口，物业经营面积约为7.6万呎。由于长期以来商场经营状况一直欠佳，华创物业在完成对项目的收购后，对如何处置进行了深入细致地分析研判，面对商场现阶段的困窘之况，根据人口现状和区域特点，针对市场的消费趋势，作出了重新定位的选择。所持理据是该物业地理位置较为理想，附近屋苑林立，坐落于巴士总站上盖和地铁站出口，为荃湾区及新界西北各区居民出入九龙、新界的必经之路，畅旺的人流中不乏可吸引的潜在客户，可塑为荃湾区的消费旺点。

创意的形成和推出只是迈向成功的第一步，要令现有商场全方位变装，尚需创造性的实际运作。为适应新之城经营模式，华创物业从盘活既定资源入手，精心设计和全力以赴，对物业进行了彻底改造。将二楼四角改为四个面积较大的商铺，选择以大公司及知名连锁店为目标租户；其它区域则设计成用两条主通道相连的小商铺，以争取较高的租金，并可为顾客提供灵活多变的商品选择。三楼改装成较大面积的商铺，并落力为租户提供经营所需的一切设施，如通风系统、水电气供应、隔油池等，特别是加装了两条自动扶手梯。通过一系列的举措，透过名店进驻新之城，极大地提升了商场赖以兴旺的人气，从而使华百时期每天的数千人增加至现在的日均三万人。

除引入餐饮业知名商家作为目标客户外，迎合年轻人消费需求的服装店、贴纸照相馆、区内最大型的游戏机中心、水晶饰物店、皮鞋店、发型屋、影音店、无线电话供应商等一应俱全，坚持主动贴近潮流，使新之城保有潮流购物商场的誉名，逐步将该址的地段优势悉数发挥，以维持较高的租值回报。2001／2002年的业绩显示，其股东资产回报率达到7.4％，盈利能力明显超过希慎兴业（2.8％）、嘉里发展（1.6％）等同类企业。