认真研究市场的客观规律和购物者的习惯，商家特有的资源和战略目标，对于做好商业业态定位，对于公建项目开发过程中避免不必要的风险一定会起到重要的作用。

商业精准定位：防范风险第一步
 
孙尧【华润置地（北京）公司项目部】
商业业态定位对于一个购物中心的开发来说是至关重要的，这好比公司项目在做三条住宅产品线的产品定位。商业产品是直接提供给消费者进行消费行为的产品，这里是指商家或租户，如果对于他们的产品定位有偏差或定位不准的话，将直接影响购物中心后期的运营，租金收入的提升。那么，是否可以认为，商业的精准定位应该成为防范风险的第一步呢？由此引发的一些新思考，不妨抛砖引玉叙来。

1、商圈条件
商圈条件，这是对于购物中心来说最基础的要素之一，每个购物中心都有其服务的商圈范围，不能太大，也不宜太小。这些范围内的消费者是构成购物中心的客户主力，在商业业态定位时要考虑商圈适不适合这种商业业态的生存和发展，比如说北京橡树湾项目商圈内的居住群体基本都是从事IT行业的人士，更有一些海归人群，他们崇尚低调而有品位的氛围，那么，在定位之初就不能设置一个中低档的百货大卖场，因为商圈的消费条件根本不适合这种商业业态产品的经营，他们即使再没钱也不愿意到那样的环境里购物。所以，一定要深度分析商圈内的居住群体、消费行为及市场供需情况。

2、项目区位
项目所在地的位置，就是购物中心所处的区域点，分析来看市郊区与城郊结合处的区位条件不一样，商业业态定位也不一样，市区的购物中心由于条件成熟，交通情况较好，人流较旺，商业租金较高，所以，零售商业业态定位占据绝大部分，因为零售商业业态可承受租金能力比较强，而城郊结合处的购物中心由于条件不成熟，零售商业业态的辐射商圈较小，消费者不会为了买一条毛巾、一袋面粉而特地跑到较远的城郊处，但是消费者可以为了去一家较有特色的餐饮或者一个比较好玩的项目，如溜真冰、游泳、瑜伽健身，跑到城郊处的购物中心那里。所以，城郊型的项目休闲娱乐与餐饮这些目的地商业业态就要定位在较大规模，以吸引较远商圈的消费者前来消费。

3、市场竞争所要求的项目规模
一个处于不完全竞争的市场会经常出现其空白与饱和的情况。分析公建项目所在商圈的竞争情况将影响商业业态的定位，比如说零售大卖场已经过于饱和，如果再定大比例的零售商业业态势必导致重复竞争，从而容易引起价格大战，对双方都无利。所以要根据市场竞争情况进行商业业态的定位与差异化。项目的规模大小与商业业态也有较大的关系，一般十万平米级别的大型购物中心在进行商业业态定位时，休闲娱乐与餐饮商业业态会占较大的面积比例，五万平的中型购物中心零售商业业态会占较大比例，再小一点的小型购物中心大部分以零售商业业态为主。

4、建筑设计和商户沟通
在商业业态定位时，应该深度做好前期与商家的沟通，通过与商家的沟通了解他们这种商业业态是否愿意进驻，避免在做好这个定位时商户原本愿意进驻，之后因为一些小的因素，比如说快速路出口要收费，停车场数量减少等，而改变了决策。只有做好订单式的商业业态定位，甚至预定有一些商户作为备选订单，这样后期的招商压力会减小一些，做到商业业态定位与商户入驻的准确和后期客户流失的补位。另外，协调好商业业态定位与建筑设计的关系非常重要，因为很多商业业态对于建筑条件都有硬性要求，比如说儿童游乐场对于荷载的要求，超市对于层高的要求，电影院对于消防和隔音的要求，溜冰场对于结构面层和机电容量的要求，这些建v筑要求如果没有达到，就无法引进这类商业业态的商户进驻，这在早期已经有太多这类案例。所以，尽量做到先进行商业业态定位，之后再深入进行建筑设计，避免出现目标落空的局面。

5、商业业态分布
一般来说，根据顾客的习惯，每一类商业业态都有其分布的特点，比如说零售商业业态一般分布在首层或者地下一层，那是因为零售商业业态的承租能力较强，适合这些租金的楼层，餐饮娱乐一般在地上三、四层或者顶层，因为餐饮娱乐承租能力相对较弱，所以放在高层。另外一个餐饮娱乐属于目的消费类型，会把客户往高层带动，实现高层商业的繁荣。还有电影院、溜冰场，都合适放在高层，吸引人气。

诚然，商业业态定位对于购物中心是非常关键的一个步骤，如果这一步没有走好，或者有疏漏，可能会导致后期很多风险不断出现。从而，认真研究市场的客观规律和购物者的习惯，商家特有的资源和战略目标，对于做好商业业态定位，对于公建项目开发过程中避免不必要的风险一定会起到重要的作用。