差异化战略，就是你无我有，你有我精，是细分市场下的一个出奇制胜的策略。“竞争战略之父”迈克尔·波特在《竞争战略》一书中，提出了企业发展的三种基本战略：成本领先、差异化、集中战略，目标都是使企业的经营在行业中无人能及。如果企业能很好地运用差异化战略，将会获得超出平均利润水平的回报。沃尔玛的创始人萨姆·沃尔顿说：当大家在按同一固定模式行事时，你不妨独辟蹊径，按另一种不同模式去做，这样很可能取得成功。
华润置地自2004年开始启动生意模式的探讨，就不断地探索和总结适合自身发展的差异化道路。“住宅开发+持有物业+增值服务”的生意模式是在总结深圳万象城成功经验的基础上提出的。与国内其他同行的自我定位不同，置地将持有经营性物业作为公司长期经营、持续盈利的主要手段。
这一有别于国内绝大多数同行的生意模式，如果说深圳万象城是一种自发机会式的战略选择，杭州万象城则是一种自觉式的战略决策。杭州是一座被誉为“人间天堂”的城市，是置地向全国推进这一战略的第一站，因此我把在杭州的开发运营历程，称为置地差异化战略的“天堂”之路。
在杭州万象城的运作过程中，我们充分体会到置地差异化生意模式所具有的优势。
首先，从项目运作中与政府的关系来看，商业物业是一种持续性的税源，并具有保障就业、提升区域价值等特性，所以商业项目很容易成为政府招商引资的对象。杭州这一项目由于极为契合当地政府的招商目标，所以能以优惠的价格、在几无竞争对手的情况下，取得项目的开发用地，且在规划中还增加了住宅物业，以平衡开发资金。此外，在审批、报建、经营范围增设及未来的项目验收、运营等方面，政府各级部门也都会给予大力支持，在税收方面也给予了相当的优惠，这些优厚的条件是一般房地产项目难以获取的。
其次，从项目价值实现来看，都市综合体是差异化生意模式下的最重要的产品线之一，它定位城市高端，集商场、办公、住宅、公寓及酒店为一体。各种高端物业形态相得益彰，叠加增值效应显著，国际水准的购物中心和星级酒店必然对综合体内的居住物业产生溢价，同时商场也可尽享居住及办公物业带来的固定客流。在去年极为低迷的市场环境下，杭州万象城住宅仍然逆市取得了近27亿的销售业绩，万象城商场也达到了近90%的出租率，业态间的支持作用明显。
第三，从资源互补、战略协同来看，好的战略模式需要足够的资源来保证其实施。杭州万象城的开发汇集了集团内外的资源，华润万家的OLE高端超市、华润零售的中艺等，都已成为杭州万象城的重要租户，其余近300家租户大部分也来自于深圳万象城的合作伙伴。之前成功项目的示范效应，为后续项目提供了充足的资源保障，使商业项目最为关键的招商工作取得事半功倍的效果，这种战略协同是其他非多元化公司或单一项目无法做到的，它在杭州项目上发挥的效能，也必将在置地其他城市项目中继续发挥作用。
第四，从增强自身核心竞争力来看，由于持有物业是战略性的开发形态，置地已开始有意识地强化自身在商业物业市场研究、规划设计、工程建设、招商及运营等方面的核心能力。以深圳项目的实践为基础，杭州万象城从拿地之前就开始遵循规范、条理、专业的路径来推进各项工作，且得到跨地域团队的内部协作。可以说，杭州万象城无论建筑形态还是内部布局都有所改进，更加合理。如主通道变换轴线柱网、半主力店合理布局以及屋面层商业利用等等，这些实践都可成为商业物业操作团队的宝贵经验。此外，在深圳万象城运营管理模式的基础上，杭州项目也将借鉴合作伙伴香港新鸿基地产的成熟经验，来探索更加适合的商业物业经营管理模式，最终形成可复制的模板在系统内实施。
最后，从市场前景来看，万象城丰富的业态组合、便利的生活配套、一家老少皆适宜的各种消费方式，将对当地消费者提供一种全新的感受。尽管项目仍处于建设期，但通过我们对万象城生活理念的推广宣传，已吸引了各方的关注，高端形象已深入人心，整个城市对项目都产生了一种期待，可以说成功指日可待。虽然我们在杭州目前只有万象城一个项目，但通过项目的运作，公司的实力及形象都已展现出来，为我们未来在当地的发展奠定了基础。杭州是强二线城市，杭州万象城所取得的市场业绩，相信在国内其他的二、三线城市都能复制。
所谓一滴水可以照见太阳，杭州万象城的实践已初步将置地差异化战略的发展前景显现出来。前进的风帆已高高扬起，相信在“住宅开发+持有物业+增值服务”的差异化道路上，我们会越走越远，越走越好！
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