一些专家预测，中国房地产还能保持20年的快速增长，那么我们可以把过去20年的高速发展期称为“上半场”，未来20年称为“下半场”。
在这场前所未有的世纪房地产大舞会上，“上半场”无疑是以万科为代表的、快速周转型的规模商品住宅开发商来领舞。2008年全球金融风暴之后，经过短暂的中场休息，2009年房地产舞会又吹响魔笛序曲， “下半场”谁又是领舞者呢？
首先要看一看，“下半场”和“上半场”的舞曲有否变调？如果“上半场”是激情澎湃的进行曲，“下半场”会不会是柔情似水的华尔兹呢？如果曲调发生了变化，那么对领舞者的要求也就不一样了。
就住宅市场而言，中国房地产的主题曲显然有些变调了。解决中低收入者住房问题的提出和实施，就像在慷慨激昂的进行曲中加了和谐、抒情的音符，大规模的住宅开发必然受到非商品住宅“合奏”的考验。
如果是这样，原先那种快速周转型的主流式开发，即在城市郊区大规模圈地、大量建造面向中低收入者的中小型住宅的做法，就将面临巨大的挑战。这些大规模快速周转型的住宅开发商，显然不得不参与到非商品住宅这一领域。
我们知道，非商品住宅领域一方面受到开发利润因素的限制，另外还受到准入机制等法规的制约。传统住宅开发商要介入这个领域将面临很多的困难，但住宅开发商进入非商品住宅领域是大势所趋，这是导致变奏的第一个因素。
第二个变奏因素就是农村土地问题。如果力保18亿亩耕地的主调不变，农村城市化将可能通过另外的形式来实现，比如社会主义新农村建设。但迄今为止，这方面尚有诸多不明确的地方。这个不明确使得“大规模土地储备——快速开发——再拿地”的这个模式，受到了土地资源的限制。在这个根本性的限制之下，中国房地产能否再持续高歌猛进20年，对此我们还存疑问，未来土地资源的运作将是第二个变调因素。
第三，2008年的这一轮经济危机，实际好比一次中场休息。在短暂休息时，人们突然发现，在“拿地——卖楼——再拿地”的这种模式下，我们摆脱不了地王，摆脱不了宏观调控，摆脱不了快速剧烈波动等一系列的影响。即便是领先的房地产开发商，也难以摆脱高点被迫拿地王、低点现金流紧张的命运。
以上就是我们看到的未来20年的几个基本问题。既然曲调在变，我们就不能像以前那样理直气壮地认为，未来20年中国房地产的发展，就是以万科模式为代表。
接下来还要看看，“下半场”舞曲的节奏是否发生了变化？在过去20年里，中国城市化和房地产的发展，完全以住宅为主体。目前住宅仍是主体，但未来20年在节奏上可能会发生变化。
全国人口总数可能在未来20年中的某一天达到顶峰，随着人口总数的冲顶，中国城市人口会否达到顶峰呢？有这种可能。也就是说，如果农村政策发生某些变化时，未来20年不仅中国总人口会达到顶峰，城市人口也会达到顶峰。
目前城市人口中，很多二次置业甚至多次置业者，都是为自己提供一份社会保障。这种现象在未来20年还会持续下去吗？随着中国社会保障的不断完善，人们靠买房换取保障的意愿可能逐渐降低。
从这个角度看，未来20年也可分为“前后半场”。在未来的前10年，或称“前场”里，住宅仍会是主流。但必须看到，未来的后10年，或称为“后场”里，商业、写字楼及长期持有物业的经营，可能成为主流，这一点已在很多国际城市得到印证。
那些以住宅为主、快速周转型的规模开发商，若在未来的“前场”中还能长袖善舞，但到了未来的“后场”里，当商业、写字楼等长期持有物业的运营成为市场主流后，这些开发商能否顺利转型，核心竞争力能否实施，这些都是需要思考的问题。
在本轮经济危机中，由于货币供应的充足，致使房地产业能迅速走出衰落，又高歌猛进起来，但实际上资金始终是房地产开发商需要面对的重大问题。不难发现，在这次变调中，活跃于土地市场的并不是民营开发商，而是来自其他行业的国营开发商。
国营企业能无所畏惧地迅速拿地，原因何在呢？我觉得任志强先生说得对，就是国企的融资成本更低。当他们主业普遍出现产能过剩时，就瞄准了房地产业，凭借雄厚的资金实力，加上银行更愿给他们贷款，他们就有实力出手拿地。此外，他们对风险的敏感程度又远低于民营开发商，因而也敢高价拿地。
以前国营资本进入房地产业是受到限制的，这一轮经济危机中，对国营资本的限制放松了，这使房地产开发商的主体发生了变化。
房地产舞会的这些新加入者，有一些显然不熟悉舞步，也不熟悉舞场规则，但他们信心满满地来了，必然给舞会带来一些变化，甚至是一些小小的混乱。我们能指望这些新来者成为未来的领舞者吗？
对此我不敢乐观，因为某种程度上，他们缺乏领舞的核心竞争力，他们在原先行业中的运营模式并不适于房地产，对房地产市场的认识、运作、成本控制、资源整合，以及产品设计等诸方面，他们尚有很长的路要走，要去学习和探索。
展望未来20年，我认为“后场”的领舞者应该是这样一群人：
第一，长期以来他们深耕房地产业，通过切身的经历熟悉了这个行业的市场规则。
第二，他们已经培养出应变能力，拥有雄厚的资金能力，也拥有低廉融资成本的渠道，且具有上市公司的背景。
第三，随着城市价值不断增长，他们手中持有的物业将不断发挥作用。在中国房地产商中，涉足物业并加以经营的屈指可数。
举目望去，众多地产商中，能担此大任的领舞者不多。华润置地已经成功地探索出“住宅开发+持有物业+增值服务”的商业模式，且正以不可阻挡之势在中国各城市大力推广自己的生意模式。
由此，我们有理由相信，未来领舞者，可能就是华润！
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