今年4·17楼市新政出台以来，各大地产商纷纷转型，加快了入主二三线城市和商业地产的步伐，以求避险。从去年开始，中海拿地99%集中在二三线城市，华润置地也将一线城市销售目标调减30%，并加快了商业地产的投入，预计商业地产对集团的贡献比例将提升到40%。
从近期新华社七驳“楼市即将回暖”，到人民日报六发“二次调控预警”，楼市“二轮调控”呼之欲出。国土资源部、住房和城乡建设部公开发布了《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，楼市“二轮调控”即将来袭。然而，商业地产不受此限，二三线城市商业地产的发展迎来了又一轮契机。
项目定位
在项目定位上，根据二三线城市各自条件的差异，开发商业项目需要分类解决两类问题：
让消费得起的二三线城市有地方消费
国内的二三线城市中，如佛山、珠海、鞍山、长沙、福州、长春，工业基础雄厚，自我造血能力强劲，有着较好的消费实力。在商业地产发展不够完善时，消费行为往往向国内一线甚至国际大都市城市汇集。所以，这些城市以购物为目的的旅行团一直是各大旅行社的力推产品。
像这些城市面临的问题不是消费不起，而是在哪儿消费？如何在这些二三线城市开发功能聚集的消费场所，是该类城市商业地产的重要课题。而为了满足一站式的购物体验，除了业态组合的考虑，还必须处理好品牌价值与定位的关系。“二三线城市”这个词语越来越多地出现在宜家、迪卡侬、Tesco等大型零售商的最新扩张计划之中，甚至不断成为Gucci、Zegna、Coach等国际奢侈品品牌商直营店扩张的目标城市。然而，在招商过程中，有些开发商过于乐观估计本地市场的承受能力，盲目调高定位，甚至开出免租金等极端商业手段，引入了一些高端品牌，这类情况也需要我们引以为戒。2009年9月，南京首家奢侈品集成店TEX-LAND亮相新街口东方商城，并一度生意火爆，但由于该店月销售从30万跌到2万，已被东方商城通知撤柜。今年9月，一度是沈阳高端消费标杆的西武百货在经营36个月之后被久丽接手，以失败谢幕，这是香港迪生集团在中国内地继成都西武后又一关门闭店的项目。在缺乏对项目价值充分预估的前提下，即便通过压低租金等手段出让利润，引入高端品牌，也难以保证品牌的长久融入。杭州LV柜台销售额平效比在全世界LV单店中排名第一，并不意味着所有的城市都能效仿。
在具有强劲消费能力的二三线城市，通过合理的业态组合和适宜的品牌定位，构建一体化的消费环境，是商业地产在这些城市得以存活和壮大的关键。
让消费不起的二三线城市有能力消费
二三线城市还包括某些省会、旅游城市，京广、京沪等主要干线旁边的城市等。它们同样是国家经济发展的配套动力，但目前仍没有步入主要脉冲的行列。为了让这些消费不起的二三线城市有消费能力，除了业态组合和品牌定位外，商业地产还需要关注更多。
商业地产不等于大商场，各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，都可以被认为是商业地产。商业项目除了拉动消费，也应带动产业发展。以商业项目的高级形式——都市综合体为例，一般认为酒店功能或者写字楼加购物中心功能是其最基本的组合。之所以把酒店和写字楼纳入体系，就是因为其强大的购买力、吸纳能力和价值生产能力——呆在里面的人既能赚钱，也有地方花钱。在业态规划中加入具备生产能力的项目，比如写字楼，应是二三线城市发展商业地产的重要考虑。
开发运营
在二三线城市开发商业项目，相比一线城市运作同等规模的项目，土地和资本的压力都大大减小。然而，这并不意味着没有压力。商业地产不同于住宅，价值回报体现在开发后漫长的运营期，所以价值定位在开发前就必须明确规划。
地段为王
商业项目比住宅更加倚重地段的价值。因此，即便很多二三线城市处于扩张和多中心化的进程中，但最好不要期待优先占据远景规划中的优势地块，来获取超额回报，而应坚持在交通优势已经很明显或者近1-2年内就会有明显优势的地段开发。从华润置地中报来看，尽管商业地产资产额占华润置地总资产的比例已达到18.5%，但是营业额贡献率仍然很低，仅有5.1%，相比公司所制定的40%的目标尚有很大差距。除万象城外，华润置地的区域商业中心和欢乐颂项目都是在非城市中心地段开发，但华润置地有母公司强劲的资本注入，所以其模式很大程度上不可复制。商业地产回报周期长，如果没有足够的自有资金或者强劲的融资能力，项目很容易胎死腹中或者熬不过漫长的蓄客期。通过地段来保障运营的态势，是缩短回报周期的基础解决方案。如果预计在非市中心区域开发商业项目，则最好与住宅协调，并且将规模控制在与所覆盖区域居民消费能力相当的水平，以确保项目存活的可能性。同时，目前多城市推地均以多用途综合地块为主，以“住宅+商业地产”的形式还可以帮助开发商以较低的价格获取土地。
只租不售
项目开发结束后，管理运营才是真正体现价值的阶段。为了尽快回笼资金，开发商往往愿意将产权出售，这是由于地产行业的普遍投机性思维所导致。目前，中国住宅地产的投资回报率为3%-5%，而商业地产的回报率则有6%-8%。在一线城市商业地产趋于饱和的情况下，外资正日益青睐二三线城市商业地产开发，就是看中了商业项目长期稳定的收益，有利于其在融资平台上的“长袖善舞”。近期，中国房地产市场又面临新一轮外资巨头的进入。黑石、摩根士丹利、高盛等众多国际金融巨头均以不同形式挟重金在中国排兵布阵，国内二三线城市商业地产成为境外资金涌入的洼地。
中粮集团副总裁史焯炜把商业地产分为项目运作、项目复制以及资本运作三个阶段。商业地产发展更高远的视角是跳出建筑的实体，将商业地产融入整个经济结构升级的增值链中，实现房地产产业链价值最大化。一旦出售则意味着管理权的出让，分散的业主因为价值认同差异，必然导致各自为政，致使整体物业价值减损。恒隆地产董事长陈启宗曾谈到早期在上海发展的两个项目，租金回报率已经从最初的不到5%上升到如今的超过30%，每年能为恒隆地产提供超过30亿元的租金收入。如果没有长期明确、稳定的增值举措，这种回报是难以实现的。深圳地产知名评论人士弓鸣表示，只租不售的转变标志着深圳商业地产逐步走向成熟。因为从投资回报的角度而言，留住比让出更有吸引力。只租不售，统一管理是维持、提振商业项目价值最优的路径。
日趋从严的调控政策和楼市前景的不确定性，对一线城市的楼市影响愈加明显。从资本回报的角度而言，运作成本较低的二三线城市有着更多的机会。同时，商业项目稳定的回报率也给开发商避险开出了一条新的道路。在二三线城市开发商业项目是一个地产商应当予以重视的蓝海。商业地产就像一个聚宝盆，除了要看准藏宝地，还要肯深挖土，勤擦拭，会保养才能百日如新，熠熠生辉。
从近期新华社七驳“楼市即将回暖”，到人民日报六发“二次调控预警”，楼市“二轮调控”呼之欲出。国土资源部、住房和城乡建设部公开发布了《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，楼市“二轮调控”即将来袭。然而，商业地产不受此限，二三线城市商业地产的发展迎来了又一轮契机。
项目定位
在项目定位上，根据二三线城市各自条件的差异，开发商业项目需要分类解决两类问题：
让消费得起的二三线城市有地方消费
国内的二三线城市中，如佛山、珠海、鞍山、长沙、福州、长春，工业基础雄厚，自我造血能力强劲，有着较好的消费实力。在商业地产发展不够完善时，消费行为往往向国内一线甚至国际大都市城市汇集。所以，这些城市以购物为目的的旅行团一直是各大旅行社的力推产品。
像这些城市面临的问题不是消费不起，而是在哪儿消费？如何在这些二三线城市开发功能聚集的消费场所，是该类城市商业地产的重要课题。而为了满足一站式的购物体验，除了业态组合的考虑，还必须处理好品牌价值与定位的关系。“二三线城市”这个词语越来越多地出现在宜家、迪卡侬、Tesco等大型零售商的最新扩张计划之中，甚至不断成为Gucci、Zegna、Coach等国际奢侈品品牌商直营店扩张的目标城市。然而，在招商过程中，有些开发商过于乐观估计本地市场的承受能力，盲目调高定位，甚至开出免租金等极端商业手段，引入了一些高端品牌，这类情况也需要我们引以为戒。2009年9月，南京首家奢侈品集成店TEX-LAND亮相新街口东方商城，并一度生意火爆，但由于该店月销售从30万跌到2万，已被东方商城通知撤柜。今年9月，一度是沈阳高端消费标杆的西武百货在经营36个月之后被久丽接手，以失败谢幕，这是香港迪生集团在中国内地继成都西武后又一关门闭店的项目。在缺乏对项目价值充分预估的前提下，即便通过压低租金等手段出让利润，引入高端品牌，也难以保证品牌的长久融入。杭州LV柜台销售额平效比在全世界LV单店中排名第一，并不意味着所有的城市都能效仿。
在具有强劲消费能力的二三线城市，通过合理的业态组合和适宜的品牌定位，构建一体化的消费环境，是商业地产在这些城市得以存活和壮大的关键。
让消费不起的二三线城市有能力消费
二三线城市还包括某些省会、旅游城市，京广、京沪等主要干线旁边的城市等。它们同样是国家经济发展的配套动力，但目前仍没有步入主要脉冲的行列。为了让这些消费不起的二三线城市有消费能力，除了业态组合和品牌定位外，商业地产还需要关注更多。
商业地产不等于大商场，各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，都可以被认为是商业地产。商业项目除了拉动消费，也应带动产业发展。以商业项目的高级形式——都市综合体为例，一般认为酒店功能或者写字楼加购物中心功能是其最基本的组合。之所以把酒店和写字楼纳入体系，就是因为其强大的购买力、吸纳能力和价值生产能力——呆在里面的人既能赚钱，也有地方花钱。在业态规划中加入具备生产能力的项目，比如写字楼，应是二三线城市发展商业地产的重要考虑。
开发运营
在二三线城市开发商业项目，相比一线城市运作同等规模的项目，土地和资本的压力都大大减小。然而，这并不意味着没有压力。商业地产不同于住宅，价值回报体现在开发后漫长的运营期，所以价值定位在开发前就必须明确规划。
地段为王
商业项目比住宅更加倚重地段的价值。因此，即便很多二三线城市处于扩张和多中心化的进程中，但最好不要期待优先占据远景规划中的优势地块，来获取超额回报，而应坚持在交通优势已经很明显或者近1-2年内就会有明显优势的地段开发。从华润置地中报来看，尽管商业地产资产额占华润置地总资产的比例已达到18.5%，但是营业额贡献率仍然很低，仅有5.1%，相比公司所制定的40%的目标尚有很大差距。除万象城外，华润置地的区域商业中心和欢乐颂项目都是在非城市中心地段开发，但华润置地有母公司强劲的资本注入，所以其模式很大程度上不可复制。商业地产回报周期长，如果没有足够的自有资金或者强劲的融资能力，项目很容易胎死腹中或者熬不过漫长的蓄客期。通过地段来保障运营的态势，是缩短回报周期的基础解决方案。如果预计在非市中心区域开发商业项目，则最好与住宅协调，并且将规模控制在与所覆盖区域居民消费能力相当的水平，以确保项目存活的可能性。同时，目前多城市推地均以多用途综合地块为主，以“住宅+商业地产”的形式还可以帮助开发商以较低的价格获取土地。只租不售
项目开发结束后，管理运营才是真正体现价值的阶段。为了尽快回笼资金，开发商往往愿意将产权出售，这是由于地产行业的普遍投机性思维所导致。目前，中国住宅地产的投资回报率为3%-5%，而商业地产的回报率则有6%-8%。在一线城市商业地产趋于饱和的情况下，外资正日益青睐二三线城市商业地产开发，就是看中了商业项目长期稳定的收益，有利于其在融资平台上的“长袖善舞”。近期，中国房地产市场又面临新一轮外资巨头的进入。黑石、摩根士丹利、高盛等众多国际金融巨头均以不同形式挟重金在中国排兵布阵，国内二三线城市商业地产成为境外资金涌入的洼地。
中粮集团副总裁史焯炜把商业地产分为项目运作、项目复制以及资本运作三个阶段。商业地产发展更高远的视角是跳出建筑的实体，将商业地产融入整个经济结构升级的增值链中，实现房地产产业链价值最大化。一旦出售则意味着管理权的出让，分散的业主因为价值认同差异，必然导致各自为政，致使整体物业价值减损。恒隆地产董事长陈启宗曾谈到早期在上海发展的两个项目，租金回报率已经从最初的不到5%上升到如今的超过30%，每年能为恒隆地产提供超过30亿元的租金收入。如果没有长期明确、稳定的增值举措，这种回报是难以实现的。深圳地产知名评论人士弓鸣表示，只租不售的转变标志着深圳商业地产逐步走向成熟。因为从投资回报的角度而言，留住比让出更有吸引力。只租不售，统一管理是维持、提振商业项目价值最优的路径。
日趋从严的调控政策和楼市前景的不确定性，对一线城市的楼市影响愈加明显。从资本回报的角度而言，运作成本较低的二三线城市有着更多的机会。同时，商业项目稳定的回报率也给开发商避险开出了一条新的道路。在二三线城市开发商业项目是一个地产商应当予以重视的蓝海。商业地产就像一个聚宝盆，除了要看准藏宝地，还要肯深挖土，勤擦拭，会保养才能百日如新，熠熠生辉。
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