开始关注Reits（即Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金），是因2005年港府“领汇”的上市。因近年行情的不稳定，Reits这种具有“固定收益”特征的产品又重获青睐，特别是2011年4月，李嘉诚麾下的“汇贤”（首支以人民币计价结算、资产包在内地的Reits）在港挂牌，更是受到了市场的高度关注。
作为一只Reits，“汇贤”的发行股本为50亿，可发售股本为23亿（其中3亿为超额配售股本），资产包是李嘉诚在北京的“明星”都市综合体项目——东方广场。从招股书所披露的信息看，“汇贤”以下几个特征值得关注：
规模与收益的不匹配。“汇贤”的发行股本规模在8只Reits中排名第一，发行市值约260亿，排名第二，但每股收益（付息率）仅为4%，排名最后。
价值的归零风险。据东方广场合作协议约定，当项目土地使用权到期后，东方广场的物业所有权和收益权将无偿归属“境内合作伙伴”。除非，“汇贤”能得到新的资产注入，或协议延期，否则“届时的价值将归零”。
套现明显。“汇贤”筹资逾110亿，筹款用途只作偿还股东贷款并对旧股东分派；“长实系”将分得约68亿的现金。相比“领汇”发行，“汇贤”资产估值偏高，定价激进，“泵水过足”。
人民币概念过重。“汇贤”的资产安排既能充分享受内地高速城市化带来的物业增值，又能被长期稳定的人民币升值预期所惠及。如果考虑人民币每年2-3%的升值，“汇贤”的收益貌似也可到6%。
显而易见，“汇贤”概念有余而含金不足。虽是首支人民币概念的Reits，但是从路演到挂牌，都表现平平，首日破发；表现虽不太漂亮，但是李超人的手法还是值得学习。
从经营看，2010年年报显示，“长实”与“和黄”现金充裕，流动资产的现金占比“长实”为26.8％，“和黄”为55.3％。此交易不是单纯“为了套现而套现”，从资产包看，东方广场资产质量极其优质，项目地处长安街、王府井入口，占地约10万平米，建面约80万平米，商业部分的租金已达813元/平米(GLA).月。虽有“价值归零”风险，但每年近20亿的现金收入，也极其可观。从行业看，目前正是大陆商业地产的爆发期，各路资金风起云涌，项目开发如雨后春笋，一片百花齐放的景象。
在这种“兴盛”的行业背景下，东方广场如果一直放在母公司里，不仅可以带来丰厚的现金流和项目收益，而且还可以带来持续并高于平均水平的增值溢利。但就是此时，李嘉诚选择了Reits——高位套现。
这是因为，东方广场业绩欲大幅增长有较大压力。因更多、更好和更新的商业项目的出现，优质零售品牌资源会呈现稀缺状态，商场品牌结构同质化必然削弱业主的租金议价能力。商业项目在确定的定位水平上，能承受的营业额和租金水平会有一个瓶颈值；东方广场平均租金已远高于长安街其他高端项目517元/平米(GLA).月的水平，而且在母公司逾4千多亿的盘子里，东方广场的边际价值微不足道，拆出来后，反而由于项目的“标杆”地位而“凸现”其价值，以支撑高溢价发行，正所谓“大锅不见肉，小碗满口香”。最后，因为在港的离岸人民币规模增长迅速并已破7000亿，港府也出台了一系列推动人民币资产在港IPO的法规条列，这也极大地助长了“汇贤”的出世。
所以，李嘉诚将东方广场拆出是明智的选择，或许他还有更深层次的考量。
要研判“汇贤”的战略意图，可以全球市值最大的Reits——Simon Property Group（简称SPG）作为参照。SPG在1993年挂牌纽交所，目前掌管着三大洲393个商场，合计可租面积约2400万平米。它的发展有一个特征性时点，当1996年市值首次突破100亿美金后，SPG随后财年的增长就主要来自并购重组，并因此成为行业老大；澳洲、欧洲商业地产的领军企业也有此特征，这应该是一个行业特征。
可以这么说，“汇贤”套现不是为了退出，而是为了更好地进入。
“汇贤”对于李嘉诚意义非常，首先为“长和系”在大陆其他成熟的商业项目建立了一条“退出管道”；其次“汇贤”可成为专业的商业地产整合平台，因为“专业”，溢价自然更高，能够获取大量现金；更重要的是，“超人”应该看到内地商业地产百花齐放的背后，其实也在迅速累积风险。
商业和住宅的区别在于，世界上没有卖不掉的房子，只有卖不动的房价；但是绝对有做不起来的商业。一个商业项目能生存下来的方法可能只有一种，但是导致它失败的因素却成千上万。所以对于蜂拥而上的这些商业项目，它们的成活率值得我们关注。
可以预见，当李超人的“汇贤”大到一定程度，并手握大笔现金时，会有何其多的“现成”的商业项目等着它来接盘，与SPG一样经历的滚雪球游戏将再次上演。凡事预则立，因此“汇贤”对我们也有很大启示。 可以说，Reits是行业发展的必然，企业寻求高速发展和项目回收期过长的这对矛盾，是商业地产永恒的话题。Reits可以缓解这对矛盾。这个行业拼到最后注定是“会盖房子的”玩不过“能整合的”，参照成熟市场的行业经历，这一天迟早会到来。所以，早起的鸟儿有虫吃。
“汇贤”上市对于内地商业地产行业有莫大的先行示范效应。对于我们而言，同在恒指，优质的标杆性项目、资产包主要在内地、红筹名下，这些价值基因可以带来同样甚至更大的想象空间。
Reits所筹资金只能用于购买现成物业或进行物业改造翻新。对于我们而言，Reits能强化上市公司的孵化角色，通过适时的资产注入（甚至成熟一个注入一个），做大Reits净值的同时，也可为上市公司提供现金。更重要的是，一旦这条“退出管道”健康地运转起来，就可以降低商业项目对住宅销售回款的财务依赖，增加获取项目时的战略弹性，通过上市母体和Reits的联动，使华润的商业地产战略以内生性增长为主，转变为外延与内生并举，并具备足够的行业整合能力。
作为一只Reits，“汇贤”的发行股本为50亿，可发售股本为23亿（其中3亿为超额配售股本），资产包是李嘉诚在北京的“明星”都市综合体项目——东方广场。从招股书所披露的信息看，“汇贤”以下几个特征值得关注：
规模与收益的不匹配。“汇贤”的发行股本规模在8只Reits中排名第一，发行市值约260亿，排名第二，但每股收益（付息率）仅为4%，排名最后。
价值的归零风险。据东方广场合作协议约定，当项目土地使用权到期后，东方广场的物业所有权和收益权将无偿归属“境内合作伙伴”。除非，“汇贤”能得到新的资产注入，或协议延期，否则“届时的价值将归零”。
套现明显。“汇贤”筹资逾110亿，筹款用途只作偿还股东贷款并对旧股东分派；“长实系”将分得约68亿的现金。相比“领汇”发行，“汇贤”资产估值偏高，定价激进，“泵水过足”。人民币概念过重。“汇贤”的资产安排既能充分享受内地高速城市化带来的物业增值，又能被长期稳定的人民币升值预期所惠及。如果考虑人民币每年2-3%的升值，“汇贤”的收益貌似也可到6%。
显而易见，“汇贤”概念有余而含金不足。虽是首支人民币概念的Reits，但是从路演到挂牌，都表现平平，首日破发；表现虽不太漂亮，但是李超人的手法还是值得学习。
从经营看，2010年年报显示，“长实”与“和黄”现金充裕，流动资产的现金占比“长实”为26.8％，“和黄”为55.3％。此交易不是单纯“为了套现而套现”，从资产包看，东方广场资产质量极其优质，项目地处长安街、王府井入口，占地约10万平米，建面约80万平米，商业部分的租金已达813元/平米(GLA).月。虽有“价值归零”风险，但每年近20亿的现金收入，也极其可观。从行业看，目前正是大陆商业地产的爆发期，各路资金风起云涌，项目开发如雨后春笋，一片百花齐放的景象。
在这种“兴盛”的行业背景下，东方广场如果一直放在母公司里，不仅可以带来丰厚的现金流和项目收益，而且还可以带来持续并高于平均水平的增值溢利。但就是此时，李嘉诚选择了Reits——高位套现。
这是因为，东方广场业绩欲大幅增长有较大压力。因更多、更好和更新的商业项目的出现，优质零售品牌资源会呈现稀缺状态，商场品牌结构同质化必然削弱业主的租金议价能力。商业项目在确定的定位水平上，能承受的营业额和租金水平会有一个瓶颈值；东方广场平均租金已远高于长安街其他高端项目517元/平米(GLA).月的水平，而且在母公司逾4千多亿的盘子里，东方广场的边际价值微不足道，拆出来后，反而由于项目的“标杆”地位而“凸现”其价值，以支撑高溢价发行，正所谓“大锅不见肉，小碗满口香”。最后，因为在港的离岸人民币规模增长迅速并已破7000亿，港府也出台了一系列推动人民币资产在港IPO的法规条列，这也极大地助长了“汇贤”的出世。
所以，李嘉诚将东方广场拆出是明智的选择，或许他还有更深层次的考量。
要研判“汇贤”的战略意图，可以全球市值最大的Reits——Simon Property Group（简称SPG）作为参照。SPG在1993年挂牌纽交所，目前掌管着三大洲393个商场，合计可租面积约2400万平米。它的发展有一个特征性时点，当1996年市值首次突破100亿美金后，SPG随后财年的增长就主要来自并购重组，并因此成为行业老大；澳洲、欧洲商业地产的领军企业也有此特征，这应该是一个行业特征。
可以这么说，“汇贤”套现不是为了退出，而是为了更好地进入。
“汇贤”对于李嘉诚意义非常，首先为“长和系”在大陆其他成熟的商业项目建立了一条“退出管道”；其次“汇贤”可成为专业的商业地产整合平台，因为“专业”，溢价自然更高，能够获取大量现金；更重要的是，“超人”应该看到内地商业地产百花齐放的背后，其实也在迅速累积风险。商业和住宅的区别在于，世界上没有卖不掉的房子，只有卖不动的房价；但是绝对有做不起来的商业。一个商业项目能生存下来的方法可能只有一种，但是导致它失败的因素却成千上万。所以对于蜂拥而上的这些商业项目，它们的成活率值得我们关注。
可以预见，当李超人的“汇贤”大到一定程度，并手握大笔现金时，会有何其多的“现成”的商业项目等着它来接盘，与SPG一样经历的滚雪球游戏将再次上演。凡事预则立，因此“汇贤”对我们也有很大启示。 可以说，Reits是行业发展的必然，企业寻求高速发展和项目回收期过长的这对矛盾，是商业地产永恒的话题。Reits可以缓解这对矛盾。这个行业拼到最后注定是“会盖房子的”玩不过“能整合的”，参照成熟市场的行业经历，这一天迟早会到来。所以，早起的鸟儿有虫吃。
“汇贤”上市对于内地商业地产行业有莫大的先行示范效应。对于我们而言，同在恒指，优质的标杆性项目、资产包主要在内地、红筹名下，这些价值基因可以带来同样甚至更大的想象空间。
Reits所筹资金只能用于购买现成物业或进行物业改造翻新。对于我们而言，Reits能强化上市公司的孵化角色，通过适时的资产注入（甚至成熟一个注入一个），做大Reits净值的同时，也可为上市公司提供现金。更重要的是，一旦这条“退出管道”健康地运转起来，就可以降低商业项目对住宅销售回款的财务依赖，增加获取项目时的战略弹性，通过上市母体和Reits的联动，使华润的商业地产战略以内生性增长为主，转变为外延与内生并举，并具备足够的行业整合能力。
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