008年2月18日那天，我永远难以忘怀。那天的香港华润大厦44层，华润投资的办公室里，袅袅暮霭中飘荡着欢声笑语，由华润、新鸿基等共同发起的大中华停车场发展有限公司（后更名为华润城市交通设施投资有限公司，以下简称“华润城交”）正式成立了。公司董事携全体员工（当时只有3人）到场，共同祝愿公司的兴旺发达。

堵、堵、堵，中国各大城市交错纵横的道路上，车如虫蚁。开车的人堵在路上，傻瞪着层层叠叠的多维立交无计可施，如同进入一个迷魂阵。另一些车主则像无头苍蝇一样在寻找着日益紧缺的停车位。行车难、停车难问题已成为城市发展的瓶颈，中国各大城市正无奈地品尝着依赖小汽车交通而酿造的苦果。“获取停车场资源”，肩负着这个企业使命，我们出发了。

成都，这个号称“中国小汽车第二城”的城市是我们进军的首个目标。经过几个月的艰辛努力，我们终于说服政府同意华润以“停车场+商业配套”的形式投资停车场建设。

3个月后，我们与建委等相关领导就在9个闲散地块上建设停车场达成了基本意向，明确了获取条件，成都市即将成为全国首个以招拍挂方式捆绑出让9块停车场及配套商业用地的城市。

可没曾想，四川汶川发生7.8级强地震，成都震感强烈，我们的会谈不得不暂停。大家慨叹，小小的停车场却遇到大地震，真是“好事多磨”。几经辗转，9月12日我们将9个项目成功获取。2009年2月18日，解放路项目即正式开工。

整个建设过程得到了置地、优高雅、万家等兄弟公司的大力帮助，大家努力寻找着协同发展的机会，但终因产品线、产品标准的差异而未能获得理想效果。加之当时外部项目管理市场不成熟，我们在成都只得成立自己的开发公司，“又当爹来又当妈”，边进行9个项目的建设，边着手新城市、新项目的拓展。

天津、沈阳、重庆、长沙、福州、北京、上海、郑州、无锡、昆明……我们不停地跨越南北、穿越冬夏、飞跃在雨雪与艳阳之间，拼力探寻着我们的市场，尝试着项目合作和政策支持的创新，寻找着我们的发展机遇。

我们清晰地看到，随着城市化的持续快速发展和机动化进程的不断加快，各大城市在交通供给方面存在着严重问题。首先，大规模住宅小区建设没有同步提供公交服务，客观上引导出行者首先选择个体交通工具来满足通勤这一刚性需求；其次，以小汽车为中心，在道路通行资源分配方面，全力以赴扩大机动车通行空间，挤压非机动车和行人的通行空间，大量占用非机动车道解决停车问题；再次，在规划设计和运营管理中没有对步行、自行车的通行空间给予足够重视，使得步行、自行车的通行空间不连续、不安全，通行困难，客观上使人们不得不放弃步行或自行车出行；第四，交通供给模式缺乏系统规划与论证，头痛医头脚痛医脚。在土地财政的压力下，各地追求出让地价最大化，使得仅有的停车场用地也被挪用，公共停车场建设形同虚设；第五，政府招商更重视产业化，投资额是重要的招商指标，而停车场建设这种投资额相对较小、需政府多部门协调的项目往往被边缘化了。

我们却由此看到了契机，这些问题正是我们的发展空间所在。

在华润城交2010年的商业计划中，我们明确提出了停车场业务的关键要素：创新、资源、协同，树立了公司庄严的使命：助力交通、泊易畅行，创新并确立了“停车场+商业”的生意模式，明确了政府规划停车场、交通枢纽、商业配建及半公共性质停车场四大产品线。如果说2008年公司初建是懵懂出发，现在的我们是为着理想前行。

2010年7月19日，集团首次正式提出了停车场业务基金化转型，以停车场业务转型带动华润投资整体转型为基金管理公司。指示传达下来，小伙伴们全惊呆了。刚刚清楚了停车场业务，还憧憬着集团把我们孵化成又一个新的业务单元，现在却要转型为基金公司，做基金经理了。

接下来的2010-2012年，转型的阵痛伴随着我们每一天的工作。我们之前关注的是获取项目并管理好，现在是“融、投、管、退”全流程跟踪；之前关注的是项目回报，现在则现金流、资金效率最重要；之前项目的决策者是我们同在华润成长的领导、老师，现在变成了世界投行界的大佬。第一步异常艰难，但我们痛并快乐着，因为我们有机会与“鹰眼”一起看生意、做生意，我们有幸成为华润集团探索新业务、新方向的马前卒，我们在摸索中前进，坚信努力就有希望，而不是坐等希望来临再去努力。

整个2012年，金融蒋总、吴总亲自挂帅，辗转十余个国家会见了近30家国际机构投资人，高举着华润的大旗，一次次地用华润、用我们对中国停车场生意的理解和认识去征服对方。

2013年元月，华润城市交通投资基金（首期）募集成功。

作为一名老华润，在我心中，停车场生意及其基金化转型就如同一弯新月，纤细的，但分明暗示着、怀抱着未来的圆满。