2014年5月28日，华润置地以15.7亿元竞得汕头市区南国商城黄金地块，将在此建设广东省第二家“万象城”，引入现代化购物中心、国际甲级写字楼群、时尚顶级都市住宅，打造汕头城市形象的地标式建筑群。

让人惊呆的城市落子

不出所料，网络地产圈的小伙伴们惊呆了。网友们的直觉判断并非没有道理，汕头头顶“特区”的帽子，但长久以来带给我们的新闻画面和民间传说却无法让人想像到这里曾经是现在也依然是特区，以致被网友揶揄为“特别穷困的地区”。而这次，汕头却突然爆出了一个让地产同行诧异的大新闻——即便华润地产逆势进军汕头已足够吸引眼球，更何况是华润万象城的进驻。

不久前，《投资时报》针对有十家以上上市公司的城市的人均薪酬状况，推出2013年最难赚钱城市排行榜，汕头与海口、兰州、中山、哈尔滨等地产经营鸡肋城市并列上榜，汕头以人均年薪5.78万元排名第三。2012年，汕头市中心城区居民人均可支配收入为20023.54元，而深圳居民人均可支配收入则为其两倍：40742元。熟悉高端商业地产的人自然知道，如果将人均可支配收入视作一个金字塔，塔底的大部分都自然要满足衣食住行的基本需要，只有剩下塔尖部分才会流向休闲购物电影等中高端的商场消费。如果再考虑到两地实际常居人口4倍以上的差距，以及两地万象城所能辐射到的内地及香港消费人群的巨大差异，万象城在汕头能否复制深圳的传奇，更是大大存疑。

“不明觉厉”的兵团战略

表面的线索，无法找到此次投资的决策依据。背后的真实投资逻辑呢？如果将视角从地产挪到华润这个庞大的集团，我们可以推出，这次华润万象城的落笔，更像是一次筹划已久的战略协同动作，因为此事早自2012年已有风传。在万象城登陆前，华润旗下的业务板块，已先后有华润新能源汕头风电、华润水泥、华润燃气、华润康威医药等等登陆汕头，在汕总投资额近30亿元。其中的华润燃气更是于2012年7月取得了汕头市中心城区管道燃气特许经营权，根据官方口径公布的150万常住人口，依照人均年用气量500元估算，此笔生意年营业额在10亿级以上，而华润燃气公布的2012年销售毛利率已过20%。此外，华润康威医药在汕头乃至粤东的医药配送市场中占了大头。

产业探路，铺设政商网络，摸排城市风土人情；地产取子，直探城市中心宝地，赚取城市核心收益。其他开发商只敢想，没法做。同时，此次的万象城选址，也已经将其运作的风险大大降低——其属于拆除重建项目，不仅在选址上坐拥汕头市中心传统黄金商圈，规避了去三四线城市重建商业圈与定义新商业中心的风险，在改造方式上，更是多少可嫁接在深圳操作万象城的成熟经验。

低下身段的深耕年代

纵观商业综合体的布局选址，无非两大类：一大类为一二线城市的中心与副中心区域，另一大类为三四线城市的中心区域。近年，城市大型综合体下沉覆盖三四线城市中心区域，已是一种趋势，成为商业地产开发商主动避开商战红海开辟蓝海的主动选择，这既缘于一二线城市中心商业供应过量竞争的因素，也有三四线城市经济发展、消费动力升级的吸引。

以万达广场为例，近年所进驻的城市，已到了荆州、鸡西、佳木斯、亳州、黄石、通辽、四平等一大批需要较好地理功底才能辨识出其所处方位与省份的四线城市。万达首进粤东所布局的梅州，该市2013年全市生产总值为800亿元，二、三产业增加值分别为289.5亿元和345.7亿元，各项指标均不到汕头的一半。而与汕头同列“最难赚钱城市光荣榜”的哈尔滨，虽然其GDP为汕头的3倍多（2013年GDP为5141亿），但算上正在开工建设的哈南万达广场，万达广场布局达到了5座，其中的地段选择，可知有多少无奈。

同时，一二线城市的成功，不等于商业项目的成功，即使在深圳，万象城周边五公里范围内罗湖与福田繁华商业区，艰难求存的、改造做办公的或几经转手的大型商业综合体，也比比皆是。如今一二线城市即使副中心区域取地也非易事。鉴于一线城市高端商场众多，单一项目的商圈能量效用值，未必敌得过次一级城市的最高端项目。加之一线城市地价高启和夺地的刺刀见红，目前一线城市综合体的投资回报率并不乐观。

保本增值的粤东概念

即使着眼于汕头一地，也算是一个值得一搏的城市。目前，珠三角遥遥领先，在广东一骑绝尘。而粤东、粤西、粤北则相比之下有点无奈。相比于各项区位因素，在粤东、粤西、粤北的三者之中，粤西已具备发展基础，粤北输在地理区位与交通成本，相形之下，粤东则因为近年揭阳、普宁经济的崛起，以及汕头所处的港台地理中心位置，相对较看好。加之厦深高铁的通车，可以同时打海西概念与粤东振兴概念等多副牌。粤东的振兴，必然无法脱离以汕头为龙头的纵深发展轴和以汕头为中心的粤东沿海发展区。此外，对台小额贸易等概念，依然足以支撑起外界对该城市的想象。上述战略规划，即使打折实现，也有望推动汕头的发展局面。

根据汕头的远景规划，到2020年，其中心城区的主要发展指标和设施指标超过全国平均水平，届时其中心城区人口规模将达到200万左右，建设用地面积200平方公里,GDP将比2012年翻一番，势必带来汕头消费水平的进一步升级。而汕头的消费潜力，由于其地理区位的缘故，不像东莞与珠海，不至于大部分高端消费外溢到香港与澳门。坐拥城市商业龙头老大的汕头万象城，将有望成为其中最大的受益者。对于华润的商业投资而言，可谓一笔既固定保本收益又带博弈赢取超值收益的生意。

大型城市综合体，往往与城市兴衰与共，是城市的客厅与面子，是外人判断城市发展档次与繁荣程度的指针。这次华润万象城的进驻，在为汕头打造全新城市品牌的同时，也让汕头有望光复真正的特区荣光。趁此东风，励治图新，仅有此道，汕头和汕头万象城的光辉前景可期。