老旧小区整治、建筑立面改造、片区环境提升……近年来，一场“城市更新热”正悄无声息潜入很多城市，所到之处，发生改变的，不仅仅是小区街区的外在形态，城市的功能品质、宜居程度也在持续提升。
国家统计局数据显示， 1978年末和2021年末我国常住人口的城镇化率分别为17.9%，64.72%。改革开放以来城市化的高速发展，给中国带来了举世瞩目的变化；但与此同时，粗放型的快速扩张模式带来的城市空间利用不合理、土地低效运转、资源过度消耗以及历史文化特色受到冲击等问题也不断显现，成为困扰城市可持续发展的“拦路虎”。诸多迹象表明，靠盖高楼和圈地盘的城市扩张老路子已经越来越走不通，城市发展的困局迫使人们重新思考空间的意义。
2015年，中央城市工作会议明确指出，要严控增量、盘活存量，尊重城市发展规律，开展城市更新和城市修补。2016年，中共中央、国务院发布《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，明确要求有序实施城市修补和有机更新。2021年，“十四五”规划和2035年远景目标纲要中明确提出了“实施城市更新行动”，全国两会政府工作报告也首次写入了城市更新相关内容，此后各项政策密集出台，城市更新逐渐成为城市治理新的行动方向。
深圳是国内最早实施城市更新的城市。这既脱胎于深圳人多地狭的现实条件，也和年轻都市的先锋气质有关。事实上，敢想、敢闯一直是这座城市的标签。在这片南国热土上，华润置地从世纪之初开始酝酿，以大冲旧村改造为契机，用十余年时间，在南山区打造了片区统筹规划、开发、建设、运营的城市样本，从空间重构、社区激活到价值重塑，生动诠释了“城市投资开发运营商”的责任和使命，为人们展示了现代城市建设的更多可能。
一座城中村的脱胎换骨
傍晚时分，深圳市南山区深南大道华灯初上，车辆川流不息，刚从华润置地大厦E座下班的白领步履匆匆，背着书包的学生结束一天的课业，从大冲学校鱼贯而出，南山科技金融城的创业者则准备去万象天地餐叙……
这是深圳大冲村的一个普通夜晚，眼前的繁华景象让人实难想象十多年前这里还是“脏、乱、差”的城中村。当时，这里市政设施严重匮乏，建筑密度大，安全隐患严重，社会治安混乱，残败坍圮的面貌与比邻而居的现代化高新园区形成鲜明对比。
大冲城市更新项目占地面积68万平米，动迁居民1300户，拆除房屋1500多栋，总规划建筑面积达280万平米，是当时广东省旧城改造之最。在政策体系相对不完善，人们对旧改存在固有认知和偏见的时代背景下，项目牵涉人员庞杂、利益错综纠结、开发流程繁琐、资源投入浩繁，无一不对操盘方的资质和能力构成巨大挑战。最终，华润置地脱颖而出，成为大冲旧村改造的建设者。从2007年与村集体初步达成合作意向，到2011年改造工程破土动工，历时十余年，总投资逾450亿元，华润置地将昔日的破旧村落换了新颜，改造成为集文化、购物、餐饮、酒店、娱乐、教育、休闲、办公、居住等多功能、多层次消费元素于一体的现代化国际都市生活圈——深圳华润城。
大冲村的改造之路可谓道阻且长。早在1998年，深圳市政府就将大冲村纳入旧改计划，之后改造规划经历了漫长的酝酿过程，直到2007年华润置地被确定为改造实施主体，改造才正式提上议程。而从项目启动到全面建设，中间经过了三四年的整理筹备期，在此期间，华润置地充当各相关方的“中间人”和“协调者”，做了大量的工作。通过创新工作机制、设置监管规范、实施柔性安置，妥善平衡了政府、专家、村民、社会公众及开发商对于旧村改造的诉求和期待。特别是在政府大力支持下，华润置地切实履行社会责任，充分照顾村民利益，将最好地块用于建设回迁物业，通过改造总计补偿村集体38万平米办公楼，补偿村民68万平米住宅和商业，让村民在原有家园上安居乐业；还创造性地保留了旧村郑氏宗祠、大王古庙、大涌石以及古榕树等历史文化遗产，使原住民的记忆与情感不至于因城市变迁而割裂。
一场综合实力的马拉松
提到城市更新，人们很容易想到物理空间的拆改。其实，作为现代城市发展的新常态，城市更新不局限于物质层面，而是面向更综合的经济、文化与社会的发展。正如20年前人们满足于“居者有其屋”，精神情感审美等方面的需求并不突出，到了今天，除了住宅本身结构合理、功能齐备，小区的环境绿化、文体设施、邻里氛围都是重要的评价指标。对城市而言，建筑的出新整治只是“表”，在此基础上重塑城市空间、调整产业结构、补齐功能短板、营造美好生活，才是真正有价值的“里”。
城市从何处来，要往何处去，如何实现“表里如一”的城市更新？大冲项目中，华润置地在硬件改造的基础上，植入了万象天地、人文剧场、南山外国语学校、南山科技金融城等商业、文化、教育、产业等配套空间，并通过持续的产业引入和内容运营，放大物理空间的功能和精神属性，构筑了“空间改造-功能升级-文脉传承”三个层次相联动的城市更新模式，深刻地影响了片区发展的肌理和内涵。
例如，结合区位特点和优势，华润置地携手南山区政府打造南山科技金融城，因地制宜构筑商务与产业高度融合的创新空间，重点引进中大型金融机构和高新技术企业，并通过旗下“润加速”产业加速器，提供产业对接和投资、生态资源合作、双创载体运营等服务，助力南山科技金融城焕发勃勃生机。华润置地还别出新裁地将人文剧场和艺术空间嵌入写字楼和购物中心，由专业人士打造，艺术家营造氛围，引入能走通商业逻辑的文化品牌。其中，2018年正式亮相的深圳万象天地剧场，经过四年时间的运营，每年举办各类文艺演出、商业活动数百场，为深圳注入了强大的文化新力量。
城市更新的要点，在于打造全新的城市活力和独特的城市魅力，事实证明，这些靠大拆大建的“土路子”是行不通的。在社会文明进化和政府政策引导的双重背景下，以片区统筹、产业赋能、政企联动、文化保育、生态智慧为主要特征的城市更新形式，逐渐成为新时代城市更新的主流趋向。这对企业而言也提出了更高的要求，介入城市更新，不仅需要具备全链条、全周期的精细化开发运营能力，更需要具有以人为本、公益为先的社会责任感，而且这类城市更新的时间跨度大、周期长、回本慢，对企业的综合实力考验很大。从这一层面来说，作为城市投资开发运营商的华润置地无疑拥有天然优势。而通过以大冲旧村改造这样的大体量项目探索，也让公司在经验、项目、资源和人才层面引领行业风气之先，有了更多发挥想象的空间。
一段迈向理想之城的探索
几乎与大冲旧村改造同时，在南山区的一片填海滩涂之地也出现了华润置地的足迹。2008年，华润置地受深圳市政府委托，代建代运营深圳湾体育中心，仅用24个月高质高效地完工，成功承办了第26届世界大学生运动会开幕式和相关赛事，让世界看到了“深圳速度”。
以深圳湾体育中心为起点，华润置地历时十年打造了华润深圳湾120万平米城市综合体，集中国华润大厦“春笋”、深圳湾万象城、深圳湾体育中心“春茧”、安达仕酒店、华润金融大厦、悦府、瑞府、中国华润大厦艺术中心、深圳湾木棉花酒店、深圳人才公园等九大业态于一体，成为深圳湾超级总部基地一颗熠熠生辉的明珠。同时，华润置地承接了后海片区2.26万平方公里的整体规划，以片区统筹模式深度参与城市建设发展。沧海桑田，十年巨变，如今，以392.5米的春笋为首的建筑群，岿然屹立在深圳湾畔，尽显世界级湾区的澎湃进取和风发意气，华润置地将写满荒凉与贫瘠的盐碱地，建设为代表深圳、面向世界的中国特色社会主义先行示范区样板。
2017年，华润置地再次与南山区合作，代建大沙河生态长廊，将这条曾经污染严重的“臭水沟”改造为全国“都市型”河流生态营造和景观提升的标杆项目。根据周边区域特点，华润置地将全长13.7公里、总面积85公顷的河道规划为活力水岸、城市森林、学院之道三大主题，焕新两岸绿化，改善河流水质，完善配套设施，营造出多样化的城市河岸景观序列和城市水岸亲水环境。历时两年多紧张有序的建设，生态长廊一经开园即成为网红公园，市民好评如潮。
芒福德在《城市发展史》一书中曾说，城市始于人们的合作，而终于让生于斯长于斯的人们得以成为更好的人。而城市更新的意义恰恰在于，通过孕育更加良好的城市结构和城市环境，帮助身处其中的人们实现更加美好的生活。从大冲旧村改造，到后海新区建设，再到大沙河提质，是华润置地深度参与城市规划，实施片区统筹开发的一个缩影，更是华润置地引领商业进步，共创美好生活的不懈探索。
今天，华润置地在全国多个核心城市主导多个城市片区整体改造工程，涉及旧工业区、城中村、旧住宅区、土地整备、大片区统筹等多种改造类型，承担实施主体、前期服务商、城市更新项目顾问等多种角色。未来，华润置地将继续肩负起“城市复兴”的使命，凭借自身品牌综合实力、国际化视野、匠心独具的产品开发和运营能力，努力构筑符合每个城市精神气质和人们发展需求的“理想之城”，为“城市投资开发运营商”的定位谱写更多优美的注脚。
