与城与人 质造美好
1未命名_副本.jpg

如果说城市开发是从0到1,标示着城市发展的高度;那么城市更新与运营就是从1到N,丈量了城市居民生活美好的幅度。一个高度发展的城市,其建筑不仅是空间和实用功能的复合载体,更是城市人文关怀和神韵魅力的展现。


作为具有行业影响力的城市投资开发运营商,华润置地凭借自身二十多年的城市深耕经验,用可持续发展的理念和国际化视野看待城市的长远未来,帮助生活在城市的人们不断实现对美好生活的向往。在上海,以敢为人先的魄力,破限制、挖潜力、谋创新,打造国内首个在已投运地铁停车场上盖开发的综合体;在北京,以争当标杆的锐气,减少商业面积置换空间品质,打造西单商圈唯一的双地铁接驳TOD 项目;在济南,以善于创新的能力,响应双碳战略,打造城市可持续发展样本。秉持品质给城市更多改变的初心使命,华润置地正酝酿更多的城市进化样板。

 

缝合城市破碎空间

上海万象城5000平米的星空广场和屋顶花园.jpg
>上海万象城5000平米的星空广场和屋顶花园

2010年4月,上海地铁10号线建成通车。10号线在“紫藤路站”附近设有地铁列车停车场。这个占地20公顷的养护场地功能单一,割裂了南北侧居民的生活空间,从空中俯瞰,宛如一道伤疤,与周边环境格格不入。

 

如不对其进行综合开发,不仅面临着地铁运行带来的交通阻隔和噪音污染的问题,还会造成城市空间规划的残缺。然而,在已经投运的地铁停车场上盖开发,在当时的上海乃至中国尚属首例——这是一项突破难度且充满未知的挑战,谁有魄力第一个“吃螃蟹”?

 

2010年6月,华润置地通过公开竞价,从上海申通地铁获得该停车场地块项目公司50%股权和开发主导权,开始以国际领先的TOD模式集约利用土地,打造上海万象城综合体项目。


“上不入天、下不遁地。”这八个字是项目的真实写照。上海万象城综合体项目地块毗邻上海虹桥机场,处于航空管制区,建筑高度要求不得超过46米。此外,地块位于地铁上盖,三分之二的开发用地需在高度9米、荷载有限的停车场平台上完成,且开发时地铁已投入运营,无法对这一平台进行改造加固。这些客观条件,让上海万象城综合体项目在规划设计阶段就面临着诸多限制。

上海万象城空间图.jpg
>上海万象城空间图

歌德说,“艺术,就是带着镣铐跳舞。”上海万象城综合体项目的设计建设过程便是如此。项目团队需要在满足地铁车辆段功能正常运行、保留既有建筑及其连接性的前提下,克服结构、空间、消防、抗震等方面的挑战,呈现满足后续运营需要和区域发展要求且兼具友好性的新盖物业方案。

 

为了追求精益求精,项目团队反复论证,不仅重新梳理内外部交通、设计停车流线、搭建综合换乘体系,还针对车辆段上盖绿地率、停车指标、建筑退界、平台上车库计容、绿带综合利用等问题开展专题研究,项目前后至少经过七版较大的推演修订,才敲定了最终的呈现方案——以TOD模式打造一个囊括顶级购物中心、甲级写字楼集群、酒店和博物馆等业态于一体的城市综合体,以此缝合城市破碎空间。

上海万象城综合体布局图.jpg
>上海万象城综合体布局图

2017年9月,随着上海万象城购物中心开门迎客,华润置地历时七年打造的TOD综合体基本定型。很多第一次来到这里的人会讶异于体量巨大的户外开放空间——不管是占地逾25000平米、近50个篮球场大小的超长沿街面公园,还是5000平米的星空广场和屋顶花园,或是拥有近1500个停车位、支持机械停车的社会停车场,无不是在上海寸土寸金的土地上,破限制、挖潜力、谋创新建成的。

 

上海万象城综合体项目的成功不仅让低效的轨交停车空间焕发出新的商业活力,更推动了当地商圈产业升级,真正体现了TOD综合体的经济效应和社会效应。

 

是更(gēng)新,也是更(gèng)新

_DSC7964.jpeg
>改造后的西单更新场

提到推动商圈产业升级,就不得不说北京西单更新场项目,这是华润置地通过高品质设计、减少商业面积来置换空间品质的最佳实践案例之一。

 

作为北京三大传统商业区之一,西单商圈承载着北京从清末民初至今的商业历史记忆,是60、70、80后共同的潮流地。西单更新场是北京二环内少有的存量改造项目,更是西单商圈唯一的双地铁接驳TOD项目。对华润置地而言这不仅是城市模块更新这么简单,而是在城市的发展、商业的迭代、市民日益改变的消费品味和需求的基础上,对项目的重新建构。


在政府“减量、增绿、提质”方针下,华润置地项目团队摸索出了一套城市有机更新模式,以公共价值再造为核心,将地上部分升级打造为城市休闲空间还予公众;地下部分以前沿设计规划,实现空间高效利用与核心城市商圈的价值再造。


“减量”是西单项目改造的关键词之一。改造前,项目地下商业空间4层,总建面约4.3万平米,层高低,空间局促,商户多为摊位形式;改造后,地下空间减少到3层,总建面减到3.5万平米,商业面积更是从原来的2.2万平米减至0.6万平米,将原有的小商品低端业态凝练为精致的小体量商业中心。

西单更新场10.jpg
>改造后的西单更新场
2222.jpg
> 西单更新场地面部分覆盖 1.12 万平米绿地

在“增绿”方面,项目贯彻“城市森林”理念,为整个地上部分覆盖1.12万平米绿地,借助微地形变化营造接近自然状态的绿色空间屏障。让居民在广场内实现“健步”“慢行”“休憩”三种观赏节奏。

 

与此同时,基于轨道交通站城一体化的城市更新思路,华润置地促成了轨交1号线及4号线两个出口与西单更新场连接,通过组织地上、地下的人行立体交通,打造以轨道交通站点为核心的交通体系,以便捷的公共交通引导人们休闲出行,在缓解西单商圈交通拥堵、停车难等问题上具有重要价值。

 

上海万象城和北京西单更新场是华润置地众多TOD项目的典范,华润置地由此总结形成了以城市TOD综合体为核心的片区统筹开发模式。截至2021年,华润置地已落地76个TOD综合体,遍布31个地铁城市,建筑规模超过3500万平米,覆盖地铁路线90余条,涉及地铁里程近3000公里,日均服务地铁客流约2800万人次。切实帮助提升城市空间价值、打造美好生活场景、激活城市新活力,也为步入下半程的中国城镇化发展提供想象空间。

 

打造城市可持续发展样本

济南万象城.jpg
>开业后的济南万象城通过群智能算法优化控制

2020年9月,习近平主席在第七十五届联合国大会一般性辩论上宣布:中国二氧化碳排放力争于2030年前达到峰值,努力争取2060年前实现碳中和。

 

实际上,在宣布“3060”双碳目标之前,中国就一直在探索在不同领域的节能减排工作。作为国家“十三五”重点研发计划绿色建筑控制系统创新试点项目之一,山东济南万象城通过绿色建筑技术和各个“黑科技”智数化系统的精细运筹,实现了年节约二氧化碳排放量2400吨,节省约240万元能源费用的节能减排成效。

 

近年来,随着建筑+AI应用的普及,建筑工业控制系统逐渐成为行业前沿技术,但大多数技术被国外厂家垄断,且很多需要中控手动调节。济南万象城项目团队在智能建筑控制领域打破常规,率先采用我国自主研发的无中心群智能楼宇控制技术,在实践中推动智慧建筑建设与运维。

VCG211308566598.jpg
>济南万象城外景

不同于以往其他建筑项目常用的中央集中式系统,无中心系统将建筑分解为多个建筑空间,每个空间重新构建系统网络,实现建筑内扁平化、网络化管理,标准化定义所有节点,实现空间及设备即插即用、自识别、自组织运行,并且具备易操作、易改造、易扩展的特点。


得益于无中心群智能楼宇控制技术的应用,济南万象城在2019年开业后,通过实时监测和精细化运维,降低中庭竖向温差,在改善顾客舒适性同时减少冷风侵入量,大幅降低了冬季耗热量,冬季耗热强度较同气候区域前期项目强度大幅下降40%以上,年减少二氧化碳排放量2400吨。

 

这并不是华润置地在购物中心节能减排上的首次尝试。从2013年起,华润置地就启动了商业全过程能耗管理体系建设工作,逐步建立完善并打通了设计、招采、工程、运维等各环节与后期运行能耗相关的技术标准,并搭建了商业能耗管理平台,上线商业项目已超过50个。华润置地近年开业的商业项目制冷系统年运行效率已普遍达到行业良好水平,较前期项目平均节能30%以上。

VCG211367265643.jpg
>济南万象城内部

2022年3月26日,在第十八届清华大学建筑节能学术周上,华润置地在济南万象城、吴江万象汇项目中开展的群智能楼宇控制技术节能应用荣获“公共建筑节能最佳实践案例”奖,创新经验作为最佳案例被纳入《中国建筑节能年度发展报告2022》一书。这是华润置地积极响应双碳战略、践行“品质给城市更多改变”使命取得的又一重要成果,为城市低碳发展打造可持续发展的样本。

 

美国建筑大师埃罗·沙里宁(EeroSaarinen)说,建筑就像一本打开的书,从中你能看到一座城市的抱负。未来,华润置地也将始终与城市为伴,以 “持之以恒开拓创新、持之以恒攻坚克难、持之以恒追求卓越”的创业创新精神,建设美好城市,共创美好生活。


浏览 点赞
本期文章