Hong Kong,再出发

1979年,是中国走上改革开放道路的第一年。

 

那一年,交恶了二十多年的中国与美国正式建交。

 

那一年,邓小平在北京会见了时任香港总督麦理浩,收回香港主权的问题被提上日程。

 

那一年,深圳才刚刚建市,与深圳蛇口隔海相望的香港新界,还是一片农田和水塘,那块叫做“天水围”的土地,要到三十年后,通过那部叫做《天水围的日与夜》的电影,才为更多内地人所知晓。

 

1979年,华润开始参与天水围发展计划,这是华润在香港参与的第一个住宅开发项目。很多曾经参与过该项目的华润人或许都未曾料到,当年在天水围的这颗落子,居然成了后来华润在港涉足房地产业的滥觞。

 

此后,由于集团发展战略重心向内地转移,起步于香港的地产业务,却是在内地得以发扬光大。不过,就在今年6月初,华润以11.09亿港元的收购总价,不动声色地拿下了位于港岛中环赞善里一幅地盘面积约5223平方英尺的宅地,一度放缓的车轮又重新加速运转起来……

 

虽然在相当长的一段时间内,华润在香港房地产业都未有大规模动作,但在华润置地副总裁郭晓东看来,早于国内很多企业涉猎香港地产业务,让置地从中积累了丰富的项目经验,项目班底的很多成员成了日后华润置地的中流砥柱,更重要的,是积淀了尊重市场规则的企业基因。长期植根于东西风汇聚之地,对于置地以香港这座国际自由港为起点、辐射更多国家和地区,同时将全球先进的商业模式和管理服务理念引入内地,提供了地缘上的极大便利。

 

2004年,华润置地借鉴香港太古广场的业态,结合内地市场环境与需求,打造了万象城这一都市商业综合体标杆项目,华润置地也由住宅发展商转变为综合型地产商。目前,置地已有13个万象城、9个万象汇/五彩城在营,预计今明两年将有数十个综合体商业项目投入运营。当年置地从香港引入的商业综合体概念,已被带到全国各地、生根发芽。

>1979年,华润涉足房地产业务,天水围项目是华润历史上第一个地产项目,该项目前后历时20余年。在开发过程中,李嘉诚旗下的长江实业全程参与。1996年工程全部完工,取名嘉湖山庄,图为天水围夜景

“香港是一个国际化和公平开放的市场,其房地产业受政策影响小,更多依靠如印花税等市场手段、经济手段进行调节;香港地狭人稠,房屋供应数量有限,虽然土地大多数掌握在私人手中,但市场调节供给的力度却很强;政府为中低收入人群提供基础保障房,地产商去开发大量商品房,政府与市场的协调运作机制培育的很好;另外香港融资成本低,港币与美金挂钩,汇率与国际接轨,境外投资也是配置企业资产,实现保值增值的一种手段。”郭晓东提到的这些香港地产行业的优势和特色,不仅为华润置地重做香港业务提供了参考,或许也在一定程度上为近期内地房企赴港攻城掠地作了注脚。

 

除了和诸如新世界、新鸿基等深耕香港市场多年的老牌本土地产公司竞争,一路南下高歌猛进、出手阔绰的内地房企,也成了华润置地在香港不可忽视的一股势力。

 

2016年,内地一二线城市陆续出台严格的房价调控政策、土地供应持续减少,供需关系紧张,而环境更为宽松的香港则成了内地房企竞争的新“战场”。仅去年一年,内地房企就在香港拿下了7块宅地,总成交额占到了全年香港宅地总成交额的一半以上。“相比他们而言,华润较早涉足过香港房地产业,对这个市场比较了解,更尊重市场规则,行事也更规范,我们的出价不会太激进。”郭晓东直言,在国内房地产趋于饱和的情况下,去香港寻求拓展,体现了内地房企对香港地产市场的信心。但面对与内地迥异的市场环境,依旧仰仗曾经在内地的开发经验和逻辑进行投资和操作,很有可能水土不服。

 

相形之下,华润置地在重返香港过程中,在保持积极进入的态势下,在获取项目时仍选择了审慎布局与落子。

>华润在香港开发的灏景湾项目

据郭晓东介绍,华润置地未来在香港将大力丰富土地获取方式。以中环赞善里物业为例,这是一次私人公开的土地招标,其模式在香港非常普遍。来竞标的多为香港本土开发商,由于早有土地储备等多种因素,香港地产商出价更贴合香港的行情,更理性。华润置地也将立足于短期土地拍卖市场,积极拓展多渠道拿地策略,在香港有选择性地增持抗风险能力强的土地,形成结构健康、资源优质的土地储备。此外,更丰富和多元的市场,也考验着一个地产人识别项目、发现市场机遇的能力。“如何在香港上扬的大趋势里,发现新的增长机会,将是华润置地人面对的一道考题。”郭晓东说。

 

学建筑出身的郭晓东,对于亲手将建筑图纸变为广厦的过程,仍情有独钟。早于内地房企在港开发地产项目的经验积累、对于香港项目操作流程、法律环境的熟悉,让他对团队更多参与到地产投资、开发、运营全过程充满了信心。他还表示,伴随集团“重塑香港业务”发展战略的提出,华润置地将更多参与香港城市开发进程,不单关注住宅类项目,也将覆盖公建类、商业地产,直至形成综合性的立体开发模式。“适度进取,但非势在必得。越是在这种喧嚣热闹的时刻,越是要去掉一些炒作心态和短视心理,越要冷静和理性。”

 

14年前,郭晓东离开生活了7年的北美,回到祖国,加入华润置地。去年,恰逢置地在港上市20周年,总资产增长超110倍、市值增长超20倍的华润置地新成立了海外事业部,郭晓东也随之搬到了华润置地起步的那片土地:香港。未来,在这座“一带一路”最具发展潜力的城市,郭晓东觉得,越来越国际化的置地将从当年它出发的地方开始,越走越远。

 

(本刊 吴曼至采访撰稿)

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