春暖香江
1978年是一个值得纪念的伟大年份，改革开放的春风吹化冰河，勇敢者大胆试水。作为一家贸易公司，华润1978年之前在香港基本没有实业投资，这是政策导向的结果。改革开放初期，当华润热火朝天地架构起内外沟通的桥梁后，这个新中国外贸的早期参与者却发现，曾经拥有的“总代理”地位不复存在，一个时代的辉煌已成历史，其出口商品逐渐交还给了各个省市，而代理的进口商品随着建立外交关系国家日渐增多，也不再需要从香港转口，华润赖以生存的外贸生意遭受到了巨大冲击。
敏锐、务实的华润人开始寻找全新的增长引擎，工厂、码头等都有涉及。1979年3月，华润正式涉足房地产。最早的尝试来自天水围。天水围地处香港新界，香港政府计划在这个5200平方英尺的土地上建设一个“卫星城”，由三家合作开发：华润占股51%、胡迎滨占30%、李嘉诚占19%。开发天水围，这是华润历史上在香港参与的第一项商品房开发工程，具有非常重要的意义。这里原本有一片鱼塘，按照当时香港政府的规定，鱼塘不可以改变为住宅建设用地，如果改变用途，要对渔民进行合理补偿。为此，华润付出了巨大努力，难题得到妥善解决。
天水围项目的成功建设释放出一个强烈信号，华润对未来实业的发展充满信心。从1952年开始，华润一直在香港中环中国银行大厦办公，直到1979年在购买了湾仔湾景中心A座后，华润总部才搬到湾仔办公，条件虽得到改善，但还不能满足公司发展需要。是年12月28日，在一片填海而成的土地上，香港华润大厦破土动工，华润建筑经营部应运成立，主要负责建筑材料的采购供应，并聘请李嘉诚担任顾问。工程进展非常顺利，香港华润大厦于1982年12月28日封顶，次年4月20日完成部分装修。
从此，坐落于香港港湾道26号、高50层的华润大厦，一时间成为香港的标志性建筑，成为几代华润人的骄傲。
1983年9月26日，来自工商界、航运界、金融界、外交界等5000多位嘉宾出席了由华润集团举办的酒会，共同庆祝华润大厦落成、公司成立35周年及华润集团的成立。1984年12月，华润集团提出“依靠内地，立足香港，面向世界，把华润办成以贸易为主的多元化、国际化的大型企业”的经营方针。那时期的中国，经历了物质和精神匮乏之后，开始被一种奋斗、建设的热情点燃，进入新阶段的华润集团蹒跚学步，迫切希望打开发展的第二扇窗。
市场经济的诞生为不甘平庸的创业者提供了另外一种可能，大量公司如雨后春笋般成立。1988年，我国私营公司第一次在制度上被认可。到了1992年，邓小平南巡并发表重要讲话，大江南北迎来改革开放第二个春天，华润集团也迎来新的发展机遇期。
在这股改革潮流中，国有企业经历了最深刻的变革，全球经济一体化进程如火如荼，大陆与香港经济快速融合。华润集团审时度势，凭借长期扎根香港、深谙市场经济规则的优势，果断决定加快布局内地市场。
北上探路
1992年9月，北方已经入秋，远在南国的香港依然骄阳似火。改革开放后的中国经济将持续提升。在此背景下，华润集团注资上市公司永达利，并将其更名为华润创业有限公司（以下简称华创）。作为华润体系第一家上市公司，华创以“创业”的担当和勇气，成为集团探寻全新增长引擎的先锋。
华创曾对内地市场进行过深入分析与研究，改革开放后伴随着经济的高速发展，消费品和基础设施需求必将迎来爆炸式增长。在基础设施领域，华创决策层最看好的就是房地产业。衣食住行唯独“住”无法全国流通，城市收入越高，对人口的吸引力就越强，就越会推动房价上涨，而且房地产具有较强的投资价值。因此，内地房地产必将成为一个有着广阔发展空间的大产业。
事实证明，进军房地产的战略决策十分准确。1994年，中国的楼市刚刚走出“国十六条”“海南泡沫”的负面影响，春天正在到来。同时，随着住房制度改革进入新阶段，中国人的住房观念发生了本质性改变，房地产企业迎来黄金时代：
这一年，郭广昌成立复地集团；宋卫平用借来的15万元筹办绿城；杨国强开创了碧桂园独特的“地产+教育”发展模式；新加坡凯德置地正式向中国内地房地产市场迈进；许荣茂一举拿下多个项目……
种种喧嚣与沉浮、希望与失落，皆成为助燃华润地产雄心焕发的火苗。在这个特殊的历史阶段，华创迫切希望以收购、参股一家房地产公司的形式，以时间换空间，快速进入房地产市场。
机会不期而至，1994年下半年的一天，以宁高宁为主的华创高层共同接待了几位来自北京的客人。大家简单寒暄后便说明来意：他们此行肩负着华远地产董事会的重托，希望华创与华远强强联手，共同开拓北京房地产市场。
华远地产由北京市西城区政府批准设立，是中国房地产界最早的品牌之一，得益于旧城改造项目，华远地产拿到了大量旧房拆迁开发业务，并掌握了大片黄金地段的土地，依托强大的政府背景和土地资源，一跃成为北京房地产业的领头羊。
1994年11月，华创联合香港太阳世界、美国国泰财富共同出资，在英属维尔京群岛注册坚实发展有限公司，为注资华远、进军内地房地产行业提前准备。一个月之后，坚实发展认购北京华远股份，并改组为外商投资股份有限公司。
重组后的华远地产摆脱了现金流短缺的危机，成为国内第一家合资的股份制一级综合开发企业，它的出现不仅推动了中国合资企业立法的进步，还为其他中资企业闯出了一条通往国际的合资通道。华润集团也由此开启了在内地拓展地产业务的历程。
1994年11月14日，香港《信报》刊发了华润创业有限公司收购华远控股权益的公告。公告提到：“华润创业之主要业务为物业投资及投资控股。华润创业董事会相信华润创业据以北京华远控股权益之协议（其条款乃根据公平磋商基准厘定），为华润创业扩充其在中国之物业投资业务之良机。北京华远在中国首都北京市拥有大量位置上佳之土地，而华润创业董事会认为具有相当发展及获利潜力，而华润创业将可行使颇大控制权。彼等预期华润创业占北京华远29.6%之股本权益将于日后对华润创业之综合溢利作出贡献，并借分派现金股息（华润创业对此将有相当影响力）对华润创业之流动现金有重大贡献。”
随着双方合作不断深入，华润集团日渐意识到资本对于房地产事业的重要性。为了获得资本市场的融资支持，两年之后，1996年7月，地产业务上市计划被提上议事日程。
登陆港股
1996年9月，华远地产注册资本变更为10亿元人民币，坚实发展持股比例上升至62.5%。随后，华润北京置地向香港联交所提交了上市申请。
为了保证所有流程都符合香港政策要求，华润专门聘请了一支国际化的专业团队以提供上市支持。对于北京置地这家即将开创在香港上市先河的中国内地房地产公司，香港联交所十分重视，而它的成功上市也关系到北京市吸引境外资金政策等重大问题，因此北京市政府给予了充分支持。经过几个月的努力，北京置地上市事宜终于进入香港联交所委员会聆讯程序。
1996年10月1日晚，当国内民众正欢度国庆时，宁高宁等人却紧张地守候在电话机旁，等待着港交所的聆讯结果，当聆讯通过的消息传来时，大家不禁齐声欢呼。申请获批意味着北京置地终于突破各种境内外法律障碍，走出了中国房地产公司在香港上市的一条新路，并为内地房企在港上市开创了一套完整的法律框架。
通过港交所聆讯只是上市第一步，只有争取到更多全球投资者的信任，才能拿到更充足的资金，因此接下来的全球路演也极为关键。从北京第一场路演开始，华润上市团队可谓走遍全世界，新加坡、印度、苏伊士、法兰克福、巴黎、伦敦、波士顿、洛杉矶……马不停蹄的行程虽然疲惫辛苦，但成果也相当喜人——由于全球配售认购金额超过30倍，股价可以定在发行区间的最高价。
1996年10月29日，北京置地在香港发布招股说明书，引发市场轰动。时间仅过去两天，也就是11月1日，香港地区总共获得高达125.7倍的超额认购，创下当年最高纪录。
1996年11月8日，华润北京置地有限公司在香港联合交易所正式挂牌，股票代码1109.HK。上市当天，北京置地股票收盘价为4.05港币/股，比发行价上涨了60%。1997年4月，由于业绩良好，北京置地在全球成功发行1.5亿美元可换股债，市场反应热烈，再次增发15%（香港联交所规定允许增发15%），实际发行1.725亿美元可换股债，扣除发行费用后，北京置地融资1.68亿美元。到了1998年4月，北京置地向华润创业之全资附属公司Finetex International Limited按每股股份作价港币4.42元配售2.49亿股新股，募集资金港币10.8亿元。至此，北京置地总股本达到14.9亿股，华润创业持股比例为44.2%。
通过上市，北京置地不仅扩充了自身实力，且形成了基于上市公司要求的一系列制度和体系，公司治理更加科学、规范、透明，这也为日后的高速发展奠定了坚实基础。
壮志雄心
1997年是一个可堪琢磨的年份，国内外经济形势悄然改变，市场环境不容乐观，尤其是香港地区及东南亚，被国际做空资本打压下的楼市、股市哀鸿遍野，一场史无前例的金融风暴席卷整个亚洲。最疯狂的时候，香港房价从港币7000元/平方英尺暴跌至2000元/平方英尺。1995年前后，华润曾与新鸿基、长江实业三方合作，在位于香港青衣岛共同打造灏景湾，幸运的是，灏景湾准时交付，躲过金融风暴的冲击。1998年3月全国两会上，新任国务院总理朱镕基充满自信的发言让饱受金融风暴冲击的香港经济为之一振。随后内地推出的一系列房改措施，释放出房地产市场的无穷潜力，推动住房分配从实物转向货币化、住房信贷、土地招拍挂等改革，由此拉开了二十年房价大涨的时代大幕。
华润置地敏锐地察觉到了市场的动向并迅速做出增资扩股的决定。1998年，趁香港股市短期上涨之机，北京置地增资扩股2.5亿股股份，获得资金1.4亿美元。此前，华远地产将大量资金都压在了东升园、东冠英地区的40多万平方米拆迁房项目上，后又遭遇西单高登大厦土地转让款拖欠、中国国土资源部办公大楼购楼款拖欠等突发情况，此外还与曙光电机厂签订了收购其三元桥厂区土地的合同，并支付了首期8000万元定金。在几个重大事件的综合影响下，华远地产又一次出现资金短缺，不得不压缩部分工程。华远认为，如果将募得的资金用于后续建设就可以轻松度过难关。
对于华远出现的现金流变故，华润高层普遍认为，应该把融到的资金用于提前偿还先前发行的可转换股债，解除香港上市公司的还债风险。由于回购价格折价50%至60%，华远地产外资部分虽然获得大量盈利，但内地部分却因资金断流造成了巨大损失。在非常时期，不投资就是最好的投资，华创主张将风险意识放在首位，因此决定继续紧缩国内地产业务，反对华远地产提出的“适度压缩，但不能全面退却”的意见。在其坚持下，华远地产不得不中止了与曙光机电厂的土地收购合同，同时支付了近三亿元的土地成本。
新世纪到来的前一年，一场管理革命在华润悄然发生，一套带着华润深深印记的多元化控股企业管理模式——6S管理体系设计完成并付诸实施，企业管理从靠人管理变成靠制度管理。从2000年开始，华润集团彻底结束了高风险的传统贸易，从结构和管理模式上摆脱了外贸企业特征，成功转型为一家多元化控股企业集团。
2001年，华润集团总资产达到581亿元，超过80%的业务来自香港。随着内地经济稳步高速增长，空前广阔的市场蕴藏着无限的商机，世界500强企业中已有300多家进军大陆。华润集团把握时代脉搏，将“立足香港、背靠大陆、面向世界”的布局调整为“立足香港、面向大陆、走向世界”，并提出三到五年内“再造一个华润”的战略目标。从“背靠大陆”变成“面向大陆”，意味着华润集团正式开始大规模投资内地。
2001年9月，华远集团公司与中国华润总公司协商签定了股权转让协议书，将所持有的全部原华远房地产股份转让给中国华润总公司。
2001年11月，经对外贸易经济合作部批复，中国华润总公司与北京华远及其下属公司和其他法人股东签订股权转让协议，股权转让后，坚实发展持有北京华远91556.12万股，占70.428%；中国华润总公司持有24791.5975万股，占19.07%；中国银行北京信托咨询公司持有3200万股，占2.462%；其他中国法人股东持有10452.2825万股，占8.04%。2001年，中国华润总公司通过在市场上购入股票，增持北京置地股权，占比达到49%。
2001年12月，北京华远正式更名为华润置地（北京）股份有限公司，华润地产业务模式由投资管理地产公司转变为自主经营地产业务。
2002年1月，北京公司股东持股量和比例变更为：坚实发展持有已发行股本70.428%；中国华润总公司持有已发行股本21.532%；其他中国法人股东持有已发行股本8.040%。
2002年1月14日，华润北京置地有限公司更名为华润置地有限公司并沿用至今，华润集团副董事长宁高宁出任华润置地董事局主席，时任华润集团助理总经理王印担任华润置地董事总经理。王印回忆，华润北京置地有限公司之所以更名为华润置地有限公司，就是因为当时公司已启动全国战略，这个名字已经涵盖不了我们的业务内容，就把“北京”两个字去掉了。
