地产市场，也如足球世界杯一样，是不断发展的过程，阵型和球员哪个更重要，这或许是个此消彼长、往复循环的过程。

我不是球迷，前不久在外面开会，一位球迷同事和我一起看世界杯抽签仪式，他的热情和专业也使我对此饶有兴味，但目前我还完全属于门外汉。

但一个朋友是球迷，前几日聊天，他对我提出了一个他寻思良久的关于足球的问题，而我这个“职业非球迷”却觉得可以给出个思路来。

问题是这样的，足球比赛中，各足球队要挑选球员并选择阵型（或者说是选择阵型并挑选球员），而由于不同球员会适合于不同的阵型和位置，而不同的阵型又需要合适的球员来实现，那么一个足球队，到底是该先定好阵型再找球员呢，还是先找到几个大牌球星之后再确定合适的阵型？

这个朋友的问题很有意思，表面上可能会被人理解成鸡生蛋与蛋生鸡的说法，那样地话，这个问题的答案说可以解释为一个循序渐进的过程。

但我不这么认为。专业习惯使我当时就回答给他说，那就要看阵型和球员这两种资源哪一种更为稀缺，就以最稀缺的资源为主。

足球赛可以说是个充满竞争的市场。各个球队投入成本，寻求教练、球星等资源，最终通过竞技分出一二三来，赢得成绩、精神、球迷和赞助等“收益”。这与我们许多市场都是一样的，所以里面的规律也是一样的。

我猜想，最初的足球赛很有可能是天才制胜的，这在非专业球赛中就有所体现，几个特别优秀的球员可以使一个球队势如破足，因为球员的水平差异很大，而特别优秀的球员少而有少，这时找到好球员就很关键。

不过随着足球运动的发展，球员整体水平有了很大的提高，个人禀赋脱颖而出的可能性降低了。足球比赛需要团队的力量，而且种种阵型“相生相克”。优秀球员自不可少，但阵型和打法更为重要，这时当以阵型为主。

当然了，以上都是猜想，有了许多假设，可是个中道理却该是正确的。

足球我是绝对的“负专业”，地产我虽然也不能算专业，但起码能常常想些问题。我之所以对他的这个问题如此感兴趣，是因为我也寻思很久了一个类似的问题，那就是，地产商是该先定下来作什么产品，然后再去拿地呢，还是先找到土地，再“因地制宜”做出产品呢？

足球和地产里的这两个问题倒算得上一幅对联。地产产品能力就如同球队里的阵型、打法一样，同是内部能力，而土地储备就如同球星一样，同算外部资源。这个“对仗”应该还算妥当。

那么这两种资源如何权衡，我想这并不是可以简单回答的问题。

从过去的和现在的内地市场看，大多数发展商更倾向于先拿地，再想做什么产品。目前众多中、小发展商就是这样，而过去采用这种战略的发展商比例更大。在过去，地产市场竞争还不激烈，也没有非常成型的细分产品系统，房子作得普普通通就卖得很好，只要有好地拿来就可以做，而且还可以做出很高的利润来。其原因是当时市场整体的产品策划含量不高，相互复制容易，因此比起产品能力来，土地倒更为稀缺。

而随着地产市场的发展，竞争越来越剧烈，开发商在产品方面投入得越来越多，产品能力的差异显现出来，为更多的发展商所重视。有一些发展商在做产品方面有着一整套办法，有的甚至明确地只做一类高度细分的产品，可以说，在这些发展商眼中，高明的产品能力在市场上更为稀缺，甚于土地。

但是，这并不能得出如此简单的结论，随着市场竞争激烈，产品能力稀缺就一定大于土地稀缺。到底哪种资源更稀缺，必须根据实际情况，从内部规律上寻求答案。

人们乐于提出，目前地产企业必须明确自己哪些能做，哪些不能做。这个说法自然正确，但如果说的是一定要专一于某一、两类高度细分产品地话，我觉得恐怕为时尚早，甚至是说法过于机械。可以看到，只作一类高度细分产品的发展商无论在内地还是香港，毕竟是少之又少。

我认为，说地产行业内的企业必须只做高度细分的某一两个产品，这样的判断恐怕是直接照搬了其他行业（尤其是制造业）的研究结论，而忽视了地产行业 的特有规律。说地产行业区别于其他行业在哪里，我想关键的就是“原材料”供应问题。大多数行业的原材料供应通常是不受限制的，供给弹性很高，而地产行业的土地却不同，这种“原材料”受限制极强、交易量小、但它又是必需的而且起着决定作用。

对于其他行业，由于原材料的限制因素很少，常常有多大的需求，就能有多大的产量，因此内部能力的竞争、客户的竞争使它们感觉到集中在细分市场中会更有效果。

但在地产行业，内部能力毕竟是可以增强的，它尽管可以成为竞争优势，但土地稀缺却是硬硬的现实，孰轻孰重不能一概而论。

观察北京目前的发展商，竞争使它们能力不断提高，盲目拿地、什么都作的时代已经过去，许多发展商开始将自己的产品定位在某些范围内，这是进步。但我想，在土地资源日渐稀缺的今天，“因地制宜”未必就该被完全否定。永远不能把其他行业的规律直接搬用到地产上来，不能简单地把房地产看成一个“制造业”（它本来也不是），不能看成是一个从原料采购、加工、销售的简单流程。其实，地产商在“制造”出的自己的产品中，可能只做了不到一半的贡献。

地产市场，也如足球世界杯一样，是不断发展的过程，阵型和球员哪个更重要，这或许是个此消彼长、往复循环的过程。发展商想的问题多了，也是说明地产市场在进步。如同足球世界杯一样，地产世界杯也将一年比一年更精彩，房子会越来越好。

[作者系华润置地(北京)股份公司员工]