地产是香港一个重要的行业，它的兴衰影响着香港经济的整个大局，过往三十年香港地产行业的兴旺，为香港创造了不少世界级的富豪。由于大家都相信地产行业挣钱容易，加入这个行业的人前仆后继，希望在这行业中捞一笔。 近年香港地产市道回落，负资产的小业主比比皆是，就是在这种社会环境下形成投机心态带来的恶果，亦为香港埋下了一个社会不安定的因素。 最近市道略为回升，大家又忘记以往痛苦的日子，大举出击了。

无可否认，香港地少人多，工商业发达，资金进出方便，税制简单，的确是冒险家的乐园。记得我第一次涉足地产，已经是三十年前的事了，当时太古城楼价每方呎只有港币230元 (即每方米港币2,500元)左右，买楼订金10%，即以一成的成本，炒卖十倍价值的资产，楼价每上升一成，资金回报率就达到100%，加上通涨时期，物价不断上升，吸引了一大批炒家疯狂入市，造就了无数的富翁。我亦在当年抓紧这个机缘，找到了自己的第一桶金。今天香港著名的地产商，全部在当时开始发迹，他们的成功，靠的就是眼光准确，胆色过人。当时他们盖的房子，素质比今天许多内地楼宇好不了多少，他们的崛起，证明经营地产成功之道，与一般人理解的企业成功基本因素，没有必然关系。

香港现时许多著名的地产商，包括新鸿基、长江、恒基等，当年只是小型的公司，管理水平其实并没有什么过人之处。第一代负责人并没有什么MBA或者大学的学位，有的只是一股干劲，他们没有管理学或市场学知识，不注重楼宇质素，推广手法落后，物业管理质素差，但他们所拥有的公司，今天却成为大企业。反而当时管理水平高很多的大型英资洋行，团队质素优良，发展历史悠久，自己拥有著名的建筑公司，例如怡和系内的香港置地、太古洋行、会德丰及和记黄埔等，今天的成就却比华资地产商差很远，部份英资洋行甚至乎被他们看不起眼的华资地产商吞并(例如和记黄埔及会德丰等)。华资地产商的成功要诀，靠的只是三板斧“准、快、狠”。而英资洋行的没落，除了因为改朝换代影响了他们投资的意欲，错过了过去二十年的发财机会外，输的就在“不够准、不够快、不够狠”的决策上。

地产发展的经营周期，与一般的商品比较其实长许多，一般的商品生产周期短，生产商在生产过程中，成本与售价比较容易掌握。但一个地产项目的发展，由买地到出售、落成，需时三五七年，甚至乎超过十年。几年的市场变化，往往影响这个项目日后的成败，所以对市场的长远变化便要掌握得很“准”，才可以成功。许多地产投资者，容易受到羊群心理影响，被眼前的市况迷惑，作出投资决定，但他们只看到市场短期的上升或下跌轨迹，却忽略了中长期的市场变化，幸运的话可能混水摸鱼，乘势赚钱，但亦很容易成为别人的点心，因为楼房物业投资是不动产，套现有一定风险。许多投资者更透过借贷投资地产，市况下跌时完全失去防守能力，最后只有弃械投降，成为香港近年流行的负资产“苦”业主，所以这个“准”字是三板斧之首，至为重要。“准”主要在两方面，即是买入地皮时的地价及出售物业时的售价。地价便宜，发展项目已成功了一半,而这两个价是相对性的，不是绝对性的，掌握得好，战无不胜。



便宜的地皮，当然有很多人争夺，所以便要“快”，要快人一步，要在其它人还没看清形势时采取行动，不要犹豫，否则可能错过出货或入货的好时机。但这一秘诀实行起来却非常困难，尤其是对大型的集团公司而言，因为许多大公司的决策层，市场接触面不够，对市况并不了解，无法清楚价格是否合理，加上错了要承担决定错误的责任，最后只好采用拖字诀，经过一大轮的特定程序，大批可行性研究报告，最终集体决定才落实，可惜已被其它投资者捷足先登，错失良机。事实上，许多可行性研究报告的“准”确性成疑，撰稿人其实只是在捉摸领导人的心思，就算我自己所做的可行性研究报告，亦未必百分之一百说出自己心里的真心话，因为说得太好日后无法完成会被怪责，写得太差又怕领导不批准。无论如何，“快”的先决条件乃必须在“准”一方面掌握得分厘不差才成，但如何掌握，却又是另一种学问了。

广东有一句谚语，“卖仔莫摸头”，说的就是“狠”字，“狠”就是要忍心，就是有能力战胜人性“贪念”这心魔的意思。 其实物业都应该有一个可以提供合理回报的价格，高低按个人的要求或有少许差别，但不会偏差太远。 正如股票市场的P/E理论一样，只要在超低或合理的价钱购入一只好股票，在非理性或超高P/E的时候将之出售，投资者一定可以得到合理的回报。可惜许多投资者，虽然懂得这套简单而又容易的投资哲理，实行起来却往往因为无法战胜自己的“贪念”而功亏一篑。他们在市场非理性化的时候，自己亦失去理智，他们面对非理性的出价仍不肯接受，希望有更高的价钱出现，最后却丧失了套现的机会，须知市场价格许多时都过份敏感，不是偏高便是偏低，但并不代表真正的投资价值。我们若无法战胜“贪念”这心魔，注定是一个失败的投资者。总括而言，就是要在物业价格已超乎合理水平的时候出货，在超乎便宜的时候入货，出货或入货时要狠心，不要三心两意，怕吃眼前亏，怕卖平了或买贵了。我在决定出售灏景湾的时候，就是采取这种策略，不会因为灏景湾第一期卖得超高价而期望第二期的售价更理想，最后一期比一期便宜，但低处未算低，在我们沽清全部三期的单位后，许多发展商才发现已错过了出售时机，后悔莫及了。

现时香港最成功的地产商，包括新地、长实、恒基、新世界、恒隆、信和、南丰和华人置业等，全部都是家族生意，公司CEO就是公司大老板，他是公司最终决策人，他们对市场非常了解，决定简单直接，不需要一大堆可行性研究报告，这个优势令他们慢慢累积了一大批财富，最后打败那些经过百多年发展的巨型霸主英资集团，成为香港的新财团，甚至乎世界级富豪了。

虽然这三道板斧说起来容易，实行起来却相当困难，香港的许多地产商，成功地靠这三道板斧去建立自己的财富，但他们的成就，其实亦有高低，这就涉及许多其它因素了，有机会时再与大家深入研究。

[作者系华创物业有限公司总经理]