增加控性，是取得领先优势的根源所在。

对于写字楼、商场营业性用房的开发和投资，目前业界流行的一个观点是，“投资性物业的开发和投资与房地产开发投资是两回事”。这个观点没有错，因为这是在众多失败后的教训之谈。

在一项投资性物业投资行为实施之前，无论是开发商还是投资者都会进行一些投资项目的预研，但结果却往往不是很如人意。原因在于对投资性物业投资失败经验的总结不足，进而总在重复相同和类似的错误。从置业者担心买到“死铺”的现象，开发商本身就要承担一定的责任。

现在主流的模式是，大家都喜欢去看一些成功的开发项目，经典项目成为了取经的圣地，希望取其精华来加大自己成功的可能。显然这是一种省事的做法，在这种思维引导下，是否能看到精彩的背后？可能更多的看到的是光彩。

从环节——投资决策和实际操作的重要性比较看，实际操作需要继续做的工作更多一些。在投资决策方面，本地经济发展水平指标、人均投资性面积、售价租价比、市场供求情况，以及其他一些涉及投资决策的工作，从目前情况看企业只要真实的去做，可以相对完善的解决。在实际操作中，当前则更倾向于通过大手笔方案解决市场问题，但实质却不是理想的优化方案；或者是拿这计算器数人流等等一些帮助性不大的初级工作。

下面有关银行投资性网点的案例，可以看出投资行为分析应该更深入的进行。现在很多银行在设立网点时，都会安排人员在街头测算人流，计算房租成本和人员成本等工作。但网点计划和实际业绩反映却大相径庭。在广州某不算发达的城市，有的繁华地段的网点，吸收的存款无论从总量还是人均都不如一些偏远地段的网点。

有趣的是，繁华地段的网点通常装修比较豪华，人员配备也比较精干；与此相比偏远地段的网点，无论在装修，人员素质和数量上均不能和繁华地段比较。

仔细一了解，发现主要的客观原因在房屋成本上，繁华地段当然租金昂贵，银行为了节约成本，通常不会留出很多的停车位给客户使用。但偏远地段则不然，因为繁华地段网点不能停车，还要排队等候。因此有车族更愿意到偏远一点的网点去存钱，而这部分客户通常存款金额更大。

上述消费行为变化，对于投资性网点的业态规划，有思考琢磨的必要。

投资性物业投资，不仅仅是在消费行为方面需要更多的工作。在市场主体分类上也需要细化。

深圳写字楼市场近期表现不俗，销售数据喜人。不过有深圳房地产专家表示，深圳投资性物业的市场波动往往和特殊的经济活动变化有关。例如原先有时房地产投资活跃，与其相伴随的是海关混乱，企业的洗钱等非正常经济往来是重要原因。而近期深圳写字楼市场的销售活跃，则与税务稽查有关，企业要通过购买写字楼来冲抵成本避税有直接关系。

类似企业行为对写字楼市场的影响还很多，例如早前跨国公司由于国内土地政策，难以突破财务制度障碍在内地购置办公物业，而更多采用租赁方式。相反，当前伴随企业扩大再投资的需要、内地招商优惠等，反而又出现一股跨国公司自建办公大楼热。

现在对企业消费行为的总结还比较少，但对企业消费行为研究的是深入，对于写字楼产品开发的定位非常重要。例如商住楼的兴起，就是一个通过产品形态主动开发市场的案例。

同时，一个品牌企业对于市场应当有卓越的前瞻性，这是保持品牌优势的必要条件。例如，有置业者抱怨，几年前对在北京长安街边的大型商圈以每平方米4万元的价格做了投资，几年下来现在还没有解套。

对于该项投资，除了售价租金成本高，整体经营没有特色外，与城市规划的变动也不无关系。不过，企业的市场预测能力应当为客户提供指导，好的市场口碑，是很多大型品牌企业成功的经验。

对于投资性物业投资，有些因素是主导投资的企业可掌控的，有些是企业不能掌控的。增加控性，是取得领先优势的根源所在。

[作者系《新地产》杂志首席分析师,曾任安邦集团首席地产分析师]