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构筑城市风景线 --------- 【本刊】  

 

华润进入投资物业市场是在20年前,当时的进入动机异常之简单,香港政府在湾仔给了华润一块地,华润建起了自己的总部大楼,也即今天的香港华润大厦。而后,将近10年多的时间,华润其实是远离投资物业市场的,直到90年代中后期,才相继出于各种原因在北京、上海和泰国投资兴建了当时最好素质的物业。如果,要对华润的投资性物业划分几个阶段的话,可以简单的依照中国经济市场化的进程,划分为计划经济(90年代中期以前的物业的发展),计划与市场相结合的阶段(90年代中后期物业的发展),市场经济阶段(2000后华润深圳项目的出台)。由此可见,从投资的动机来说,华润中心(深圳项目)是华润集团真正从投资到发展再到营运都是按市场化轨道运作的物业项目。只是,不曾意料到的是,以前出于各种动机在各地投资的物业大厦,今天反而在品牌与形象、现金流供应和人才培养上成就了华润在投资物业市场的地位。

下面就让我们走马观花,一起来看看华润的物业投资项目。




香港华润大厦:见证香江的传奇


香港港岛,高楼林立、车水马龙的湾仔填海区,有一座白色的50层建筑物矗立在维多利亚湾畔,直指天穹,它就是华润集团总部所在地——香港华润大厦。香港华润大厦建于1983年,是当时香港第一高楼。大厦落成后集团正式将总部搬迁至此。

翻开历史的老照片,今天的湾仔虽然高档办公物业林立,但在上个世纪八十年代早期,这里还远离繁华和喧嚣,未曾进行大规模商业开垦。华润大厦当时“鹤立鸡群”的高度和隽秀的身影在香港无人匹敌。大厦的建成以及物业的外在形象、内在质素以及相关的商业配套,让许多香港乃至国外公司对华润这家著名的中资企业刮目相看。

上个世纪九十年代末,亚洲金融风暴袭击整个香港,香港的地产市场一泻千里,物业市值顿挫一半以上,写字楼物业也受到很大冲击,租户撤出、租金下降是两个非常明显的特征。华润大厦在“乱世”中拼出一条“血路”,其出租率以及租金水平在高档写字楼中始终处于领先地位。20年过去了,华润大厦周边先后建成了鹰君大厦、中环广场、新鸿基中心等甲级写字楼,湾仔成了香港的一道地标。有人说,是华润大厦为这个地标打下了第一根桩基,这是有道理的。历经香港楼市20多年的起起落落,华润大厦魅力不减当年。

潮起潮落,沧海桑田,华润大厦见证了香港20年的发展传奇。


北京华润大厦:北京顶级写字楼的代名词

在北京,驰车从建国门桥往南或东、西方向,你都可以见到一座风格古典、外表看起来有点青灰色的高楼,大楼的顶端是两堵高耸的塔墙,墙体上是琥珀色的巨大华润LOGO,在二环以内它是当仁不让的第一高楼。当夜晚华彩初上,远远的就可以看到那奕奕生辉闪着黄光的“四个人”站在首都的上空,俯视着偌大的北京城。

北京华润大厦的建筑风格一直是建筑界津津乐道的话题,国际著名的建筑师事务所HOK设计的新古典风格,从外观上看是一种现代古典式,从建筑学上讲就是利用现代的材料、建筑技法表现出古典凝重的美,大厦园林设计则体现了中式古典与欧式现代相结合的特色。匠心独运的建筑设计为古都北京平添了特色。

自1999年6月竣工以来,华润大厦凭借突出的形象、优越的位置、智能化的设施、二环路内最高建筑的地位,逐步确立在北京甲级写字楼圈内的主流地位,成为北京甲级写字楼圈内最具影响力的写字楼之一。2002年初,经过建设部评审专家按照评优细则进行的严格评定,华润大厦被评为“全国物业管理示范大厦”,得分居全国之首(99.4分)。写字楼业界人士认为,在北京,华润大厦不仅有最好的硬件设施,也有最好的物业管理。华润大厦顶级写字楼的质素由此可见一斑。

“栽好梧桐树,引得凤凰来”,虽然华润大厦的租金水平一直保持在北京甲级写字楼的顶尖水平,但几年下来,华润大厦里一些信誉卓著的大客户如飞利浦、美国联合技术、德国胜利航运、法国兴业银行、美国通用无线通信、LG、马可尼通信等,不仅没有搬走,还不断的扩租。至今,华润大厦的出租率和租金水平都达到历史最高水平。华润大厦经营和管理的不断深入和进步给了华润人在北京开拓物业市场的新信心,我们有理由相信明天的北京上空一定会有更多带着华润LOGO的高楼大厦闪烁其中。



泰国华润大厦:曼谷的城市地标

人到曼谷,这个城市有点复杂,说不上现代,也说不上落后,特有的泰式风格让人很容易领略东南亚的风情。长春广场(All Seasons Place)是曼谷高档地段的代名词,也是泰国CBD的商业明珠,它集中展示着这个古老国家现代的一面。

由华润与泰国当地企业联合投资兴建的长春广场,位于曼谷中央商业区的Wirless Road。Wirless Road是曼谷的使馆区,两旁遍植林木,环境优美,有别于曼谷其它街道。“长春广场”是首个位于Wirless Road的综合性物业发展项目,由五座建筑组成:华润大厦、MThai Tower、Capital Tower、service apartment、Conrad酒店,其中华润大厦是曼谷第二高的建筑物。

2002年1月10日,在长春广场,泰国总理他信亲自按下巨幅彩带装饰的控制开关,宣告曼谷华润大厦的正式开业。国家的政府首脑为一个物业项目亲自揭幕,这在泰国并不多见,一时间,泰国的新闻界闻风而起,竞相报道这一仪式,曼谷华润大厦也因此而闻名全泰国。

华润大厦租金水平高于市场平均水平10%以上,虽然租金较贵,但华润大厦以其高档的形象和综合性的物业类型迅速获得了市场的好评,特别是受到许多在泰跨国企业的青睐:微软、宝马、GE、美菱、雷曼兄弟、美洲银行、里昂信贷、丰田汽车等世界500强大公司纷纷进驻,让华润大厦更加光彩照人。

对许多跨国公司来说,写字楼的质素就是公司的门面,对公司的形象有着相当重要的影响。2004年1月,微软泰国公司进驻华润大厦证实了这一点。作为全球首屈一指的高科技企业,微软自然是各大写字楼竞争的“香饽饽”,因为知名跨国公司的进驻,可以带动更多的有实力企业入驻,实现客户的最佳组合,保持和提升物业形象,促进投资收益和整体投资价值的不断扩大。许多写字楼对微软抛出了绣球,开出相当优惠的条件以争取微软进驻。微软方面坦承,在众多候选写字楼中,华润大厦的报价是最高的,但微软最终把其泰国总部搬进了华润大厦,因为他们深信华润大厦是曼谷最好的写字楼。


深圳华润大厦:深圳写字楼的商务变革

深圳,过去20年中国改革开放试验造就的金凤凰,罗湖是它的金融商务中心区。在金融中心区之内,深圳两条大动脉深南大道和滨河大道之间,一个全新的国际商务和购物社区拔地而起,为这个年轻的商务核心区域平添一道商务传奇。

2002年10月31日,深圳有史以来规模最大的综合性商用地产项目“华润中心”在这片富有传奇色彩的地块上启动。首期项目除了超大型室内购物及娱乐中心“万象城”外,还包括一座国际标准5A甲级写字楼“深圳华润大厦”。华润许诺,华润带给深圳的将不仅仅是一个商业的地标,更是这个城市的风景线。

2004年4月18日,深圳华润大厦的成功封顶,引起了深圳写字楼业界的广泛关注。携华润50多年的卓越品牌,由国际精英团队精心打造的深圳华润大厦,在深圳引发一场写字楼的“商务变革”。

在深圳,写字楼经历了以国贸大厦为代表的第一代写字楼,以电子科技大厦、中银大厦为代表的第二代写字楼和以地王大厦、赛格广场为代表的第三代写字楼后,将进入一个新的时代。华润的高调入深,正是瞄准了开发第四代写字楼、催化写字楼市场“商务变革”的目的。

超越传统写字楼“办公”的单一功能,华润大厦以其天赋的优越赋予“商务”丰富的涵义:55万平方米国际化商务生活社区、20万平方米超大型室内购物中心的超豪华商业配套;国际专业团队管理下的新商务体验、城市地铁的快捷与便利……

04年12月,承租华润大厦的租户将陆续进驻这座引领“商务变革”的国际标准的5A甲级写字楼,第一时间体验第四代写字楼的旗舰风范。


华润上海时代广场:浦东的一颗时尚明珠

广场在中国人的心目中是个很宽阔的地方,而在写字楼成堆的香港、上海,广场很多时候就是指一座大厦。上海华润时代广场就是这样。

华润时代广场由具有百年历史的世界著名建筑师事务所巴马丹拿国际公司整体设计,商业和办公有着完美的搭配。大厦外型典雅,外墙精心铺砌蓝色反光耐热玻璃和色彩庄重的西丽红麻石,展现了高贵典雅的欧陆建筑风格。写字楼大堂将一、二层楼板挑通,形成高9米的中庭结构,气势轩昂;大堂墙面、地面铺设以白、黑、灰为主色调的大理石,配合玻璃和不锈钢用材,以达到大堂高敞明亮的视觉效果和新颖现代的设计风格。商场的特别之处在于:建立在3楼、高30米的中庭阳光空间,在国内独树一帜,折射出楼宇亭阁式的中国古典建筑文化底韵,而由不锈钢和玻璃构成的通透明亮的回廊结构,辅以一流的灯光照明,更具现代Shopping Mall的尊贵、舒适氛围和前卫、时尚的设计风格。整幢大厦体现了当代国际建筑的一流水平。

浦东陆家嘴是中国产生奇迹的地方,高楼大厦林立,以至有人说去浦西的外滩你可以看到万国建筑群,而在浦东的陆家嘴你可以领略到当今国际上最前沿的高层建筑风格和技术。华润时代广场位于陆家嘴的衍射区,承受着上海CBD的“滋润”,大厦目前出租率高达98%。阿尔卡特公司、育碧电脑公司、美国壳牌公司、雀巢公司、中石化财务公司等众多中外知名企业亦在大厦内扎根落户。

大厦购物中心在时代大楼裙房1-7层,建筑面积35000平方米。位于浦东陆家嘴金融贸易区最繁华的商业街,以时尚、舒适、高贵、典雅的购物环境,吸引了诸多国际顶级品牌第一次入驻浦东,其中有DUNHILL、ESCADA、LAUREL、ICEBERG、VERRI等世界经典时尚品牌。时代广场将在上海浦东引领和掀起真正的新颖、时尚、华贵、经典的新潮流。

在香港、在曼谷、在北京、在上海、在深圳,一座座大厦耸立其中,仿如一朵朵金花构成了这一个个城市的风景线。回首20年来,华润在高档办公物业市场的点点滴滴,这五朵金花就如一个又一个的台阶,步步生莲,步步风情。