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感受刘百成 ---------  □ 蒋达强【本刊】  

 

感受刘百成是件困难的事,因为他在工作方面还有很多值得我们去感受,除此之外,要完整的感受他,应该还有他的生活,在他的办公室一角,一个很大的高尔夫背包或许是他生活的一个元素吧。


未见P·S(刘百成英文名)之前,对其专业功力的认识来自今年5月在华润杂志上刊登的《地产业务的致胜之道》文章,其中提出的地产业务的“三板斧——快、狠、准”,更是一针见血的指出了地产经理人应具备的素质。带着这种认识,6月编辑部来到P·S现在办公的润发码头办公室。

在通透、现代感很强的office里,和P·S的谈话从他的文章《地产业务的致胜之道》谈起,来之前,编辑部收到很多关于这篇文章的反馈意见,甚至很多外界很好的报刊、杂志都要求转载这篇文章,也有人提出:P·S提出了“快、狠、准”的三字经,那为什么唯独缺少了一个做决策的“稳”呢?P·S对于这个问题没有过多的思考和犹豫,言简意赅的表达“稳是准的一部分,在做一个决策之前,你只有充分考虑到自己业务的各个方面、各种变量会给公司带来什么样的后果,你才会去做一个决定,这个决定准不准有两个前提,一取决于它会不会影响你原有业务的盈收,也就是稳不稳,二就是新的业务有没有高的收益,要获取新的收益这就要看能不能准确的抓住买入地皮的时机及出售物业的时机了”。

和P·S的谈话,时间是不知不觉的,你丝毫感觉不到他那半生不熟的普通话对于他所要表达的思想的滞尘。地产是P·S钟爱的职业,从太古城淘取第一桶金开始,P·S活跃于香港地产物业将近30余年,见证了整个香港地产的沉浮。我们笑说P·S在97-98年香港金融风暴期间,采取的营销策略让很多当年购买灏景湾楼房的香港同胞成了“负资产”,P·S大笑“我也没有办法,谁叫市场是这样呢”。谈笑之余,P·S说到,做地产口碑很重要,他说新鸿基为什么这么成功,有那么多人去追捧它的每一个物业,就是因为它口碑很好,以“信心的标志”作为公司的企业标语,功力不凡。他又说到,当年灏景湾一期有人买了,觉得很好,二期的时候就叫他的父母来买,还是觉得不错,三期的时候又叫他的兄弟来买,这样的效果就在市场中形成了一定的口碑,销售速度很快。

对于投资性物业,P·S举重若轻地从两个方面谈了他的看法,一是因地制宜,二是控制风险。举例来说,铜锣湾的华润百货结业后,由P·S接手来改造整个物业。P·S说“整个铜锣湾地区有SOGO和时代广场这两个大商场,我们做大商场竞争力不大,加上这个店铺建于50年代末,屋内横梁多、柱子多、面积小也不适合做这类商场。”“能不能做成新之城呢?”我们询问,因为之前P·S在旺角和荃湾改造了两个类似的物业,都把其做成了面向青少年的潮流商场——新之城,效果和收益都很好。“也不行,我们要分析整个铜锣湾地区的消费群组合,铜锣湾的消费群体以外来游客为主,游客来到这里主要是去SOGO和时代广场购物,而整个铜锣湾地区餐饮很分散,游客找不到一个集中的餐饮地方,结合游客购物和吃饭这两个因素,我们决定把这个四层店铺改成1、2层为商铺,主要租给那些珠宝、首饰商,3、4楼改成10多家小型的餐厅出租,同时2楼与3楼之间在店铺内部完全分开,游客要上3、4楼就要走店铺外的公共天桥(此桥链接地铁),所以,我们又要与政府打交道,希望在天桥旁边增加一条自动扶梯,直接到3楼,把客人引进去。”化整为零和因地制宜,是我们对P·S改造这个物业的两个总体感觉,事实上,出于对这个区域和地点的熟悉,我们知道P·S的方案命中了这个区域和物业的要点。后来,我们更是惊奇的发现P·S的扶手电梯之举居然是香港开阜以来第一个私人物业业权以外跨越政府土地上的扶手电梯。

“创意无限”一直是P·S做物业的指导思想。典型的案例还有,在旺角新之城,P·S在考虑整个物业改造时,为了物业的需要,他要与地铁公司合作重新改建地铁的出口,同时要向香港运输署建议,修改交通系统。这些工作都要求P·S能想得到,并能做得到。一句话老是挂在P·S的嘴边,他说“我的目的很简单,就是赚钱”,“赚钱”这个词听起来似乎有点境界不高,但它的确是每一个职业经理人的职业终极目标,不赚钱的行业、公司,那是要资源去“养”才能活下去的,留着的意义实在不大。

感受刘百成是件困难的事,因为他在工作方面还有很多值得我们去感受,除此之外,要完整的感受他,应该还有他的生活,在他的办公室一角,一个很大的高尔夫背包或许是他生活的一个元素吧。在文章的末尾,我想用一段刘百成向集团汇报的报告里的话来结束本文:

今天我们(华创物业)或许处于一个十分非常的时期。在华创的架构里,我们只可维持现状,否则华创会给外界一个业务不清晰的印象,更不可能继续投资,将此业务做大。我们尝试将业务中心转移到内地发展,但发觉也是困难重重。地产业务地域性限制很大,仙女散花式的投资,没有重点的发展肯定没有经济效益,而集团在内地地产业务上已有不少投资,集团亦正在考虑将其整合。这时候,我们再去设立公司,独自开辟一块业务,并不合适。在考虑重重因素之后,我们决定将业务中心放在改善现有物业资产质素,增加物业自身价值及提高回报率等基本工作范围内……由2004年起的预算可见,未来我们的利润还将继续稳定的增长。

 

[作者系集团常董办研究部员工]