就正如挑选甘蔗一样，能够在较低价入货，较高价出货者已经是成功的投资者。

近日香港及内地地产市道非常畅旺，引起了许多人买楼的念头，但买楼自住或收租是一项长远的投资，我认为除非用炒卖楼宇的心态去作短线投机，眼前的市道才有参考的价值，否则用一个短期的市况进行一项长期的投资计划，便会有很大的风险。由于物业的投资性质与其它资产的最大分别是它不会消失或腐烂，土地更因供应有限，长期持有还是上升的居多。所以许多人都相信“地产只会买贵，不会买错”。我亦相信地产是一个赢面较大的金钱游戏，只要本钱充足，头脑冷静，成功获利的机会一般都比其它投资高。

投资物业时一般人多数注重市场的成交价格，却忽略了物业的实际价值，即能提供合理回报的变现值，这是决定物业价值的一个非常重要指标，回报率最低限度要与市场利息吻合，这样才有防守的能力。许多失败的投资者往往不切实际地期望物业价格无止境上升，却忽略了市道转势时的防守能力，一旦利息上升或发生特殊的政治经济事件，便任人鱼肉，永不翻身。所以小投资者要清楚了解自己的承受能力，特别注意物业的回报率(包括长短期的回报)，注意现金流是否在安全水平，这样才可以确保不失。

地产的“实际价值”是一个“中性”的数字，会因个人主观及要求而有差异，但一般仍比较平稳而健康。“市场价格”却是物业市场的成交价，受市场气氛影响而带有情绪化，非常波动，大部份时间都偏离“实际价值”。市况好时会比“实际价值”高，市况差时会比“实际价值”低，我称这种现象为“钟摆现象”，每一次的钟摆实际上是一个地产周期，长则十年八载，短则三五年，视乎经济政治环境而定，我们若能清楚判断市场每个过期的钟摆位置，投资已成功了一半，这点亦是我以前一篇文章所说的“准”字诀。

不同的物业，如住宅、商业楼宇及工业物业等的钟摆现象各有不同的时间差，钟摆的幅度亦各异，其中以住宅及商业物业的钟摆幅度较大，主因是参与的投机者较多，工业楼宇以用家为主，所以受市场情绪影响亦最少，摆幅亦最细。不同地域的市场亦有不同的摆幅。

所以用一个市场的钟摆规律去预测另一市场的市场价格变化，往往差之毫厘，谬以千里。中国开放初期许多香港的投资者就是以香港地产市场的情况去投资内地的房地产，最后大部份铩羽而归。无论如何，价格在摆幅偏向比价值低的时候是入货的良好时机，反之则反。

由于许多小市民购买楼宇多以自住为主，很少出售物业，所以能够在价格比价值低的时候买入，便可确保日后安居乐业。不过用家要特别留意，市场价格偏低的日子一般比较短，而且往往是在一些特殊环境下才会出现，所以机不可失。环顾过去30年在香港地产的低潮日子包括1982 至 1985年度的香港前途中英谈判，1987至1990年全球股灾，1992至1993年的亚洲金融风暴，2001年的美国911事件，2003年的SARS事件等，这些日子都是投资物业的好时机。我个人确信物极必反，而且有能力在市场赚取利润的只是少数，所以能够在市场全面看淡的时候有勇气入货，便能获得超高的回报，成为长胜军。

物业买卖既然带有投机性，而且价格波动变化大，能够在最低价的时候买入，最高价的时候出售的投机者绝无仅有，所以我建议用一个比较简单的投资态度进行买卖。作个比喻，甘蔗近根的部份(蔗头)比较甜，但比较坚硬，近顶的部份(蔗尾)比较味淡，但亦比较汁多易嚼，中间一段不浓不淡，硬度适中，这部份是一般人最喜爱的部份。投资者选择购买或出售物业的市机，就正如挑选甘蔗一样，能够在较低价入货，较高价出货者已经是成功的投资者。这种投资取态，回报率虽然比较低，但投资时机比较容易掌握，只要不望一朝发达，稳守突击，就算过着三两年的低潮，总会雨过天晴，翻身有望，最适合业余小投资者，而这种投资取态，可称之为“甘蔗原理”买卖法。

地产投资虽然吸引人，但由于资金需求庞大，回报期长，实际并不适宜小投资者的全面参与，甚至乎大量举债投入，否则可能成为大鳄的点心。因为地产市道长线虽然上升居多，但中间风浪着实不少，走避不及便成为“海啸”中的受害者，永不翻身。

以上是我过去多年投资地产的心得，希望与大家共同分享，如有不对之处，敬祈指正。