经济迷局中的房地产市场


迟峰[华润置地无锡公司总经理]

2009年上半年,全球金融危机阴云尚未散去,经济复苏的步伐依然蹒跚,绝大多数人还都在犹豫、踌躇和观望之间,中国地产已悄然完成了一次华丽的纵跃,逆风飞扬了。

我们在哪里?为什么在这里?我们将在哪里?我们如何应对?审慎回答这些问题,是作为经营者我们的使命与责任。

2009上半年房地产行业的辉煌,已无需更多的语言去描绘。量价俱增的市场数据,狂热的消费气氛,似乎预示着2007牛市的再现。此时我们更需要关注的是,这一“华丽转身”的背后,深层的诱因何在?

毋容置疑,这个深层次的诱因,就是7.3万亿天量信贷所致的充沛的流动性。正是它引发的资产泡沫和通胀忧虑,直接推动了地产业快速地由熊转牛。

从2009年GDP增长路径来看,投资正逐渐取代消费和出口,成为经济增长的主要“引擎”,这个引擎的推动力正是信贷。沿着投资这条主线,可以把金融危机以来中国经济发展路径分为三个阶段:

第一阶段:政府行政引导下基建项目的快速增长,从而引领经济止跌。

第二阶段:经济预期好转,微观经济主体开始修复过度收缩的投资,公共投资向社会投资转移。

第三阶段:社会投资快速增长,其主导领域房地产投资开始恢复增长,从而加固了民间投资企稳回升的态势。

2008年11月到2009年5月,是政府行政引导,带领经济快速止跌的阶段。2009年6月以来,房地产投资增长开始提速,微观经济主体开始修复过度收缩的投资。不过,这个阶段房地产投资增速为18%,和历史数据相比依然属于较低增长水平。

因此,目前地产行业总体属于对2008年过度收缩投资的修复阶段,尚未到达泡沫的膨胀期,6月份之后房地产价格的快速上扬,更多是由微观面供求失衡所引发,具有很强的时点性。

准确预测未来,其实是一项不可能完成的任务,但我们可以从眼花缭乱的表象中,梳理出经济影响的关键因素,并给予持续性的动态关注。

从政策面来看,考虑到当前固定资产投资在GDP增长中的比重,一旦短期内快速收缩信贷,实际上就会直面GDP“保八”目标难以完成的局面,因此宽松货币政策导致的流动性过剩局面不会出现根本性逆转,但对冲措施会阶段出现。

从消费面来看,作为外需典型代表的美国经济,一年内复苏尚无迹象,靠外需拉动增长显然有困难,房地产则是目前内需拉动的最强动力,所以一年内实质性打压与调控措施出现的概率不高。

从供求面来看,截至2010年底,国内各城市存销比仍将基本处于良性状态。

综上所述,可以给出未来一年房地产行业中性乐观的总体判断。不过这中间,最重要的影响因素包括:利率、准备金率、央票等金融政策的动向指标,土地供应规模与阶段性强度,实体经济回暖的时点与回暖幅度,美国经济复苏的时点,等等。

中性乐观并非意味着没有风险,在行业波动频率与强度愈加频繁的今天,设立明确的经营原则与开发策略,是立于不败之地的基本保障。面对未来的行业格局,我们需要把握以下几个方面:

第一、聚焦改善性需求,谨慎刚性需求,规避高端再改。第二、关注美国经济及国内实体经济向好的时点。第三、关注下半年土地出让规模,动态调整对2010年市场供求的判断。第四、严格控制项目开发节奏,聚焦现金流,项目开发动态存销比不超过6个月。

纵观中国的房地产行业,从来就不是单纯的商品房开发行业,它肩负了太多的政治、经济与社会责任。中国的购房行为,也从来就不是单纯的住房消费,它承载了国人对土地近乎固执的依恋情结,以及对社会保障机制薄弱的补缺功能。

因此,我们无法也不能仅从单纯的行业动向与指标,去研判它未来的趋势与变化。只有站在高山之巅我们才会知道,大雨滂沱的背后,是云在微笑。