近来房价涨幅惊人，资产市场泡沫化凸显。如何适应这个泡沫化的世界，学会泡沫化生活，这是个问题。
这几天没事去看房子，一是想看看有没有合适的，换一套改善生活，二是想看看二手房的行情到底如何。
几家房屋中介人员都对我说，现在二手房缺少房源，属于卖方市场。买房的人多，多数是希望买个小户型，一来总价低，能够负担，二来再出手或者出租比较容易。
我看的房子面积大概是170平米到200平米，在北京西四环附近，总价一般在300万元到500万元，单价大约在每平米2万元左右。位于东三环华润置地的凤凰城，价格大约为每平米2.4万元。
经济学家都在警告通货膨胀的可能性，卖房人和中介也都告诉我，房价还会涨，因为通货膨胀就要来了。
在通胀预期和流动性过剩的情况下，如果要买房，有两种的选择。第一种是现金购买，理由是钱存在银行不值钱，不如买房，保值增值，还可以对付可能的通货膨胀。
第二种是按揭买房，交个首付，然后月供。这种方式也有两种选择，一种是低杠杆率，即多交首付少月供，这样可以减轻供房压力。另一种是少交首付多月供，拿出一部分钱来投资股市，在保持一定流动性下，来获取投资收益。当然，这种方式压力会大些，必须保证投资安全的同时，要有固定的现金流。
按揭的目的就是提高杠杆率，以较少钱搏取较大的投资收益。现在很多人贷款投资二套房，就是利用了高杠杆。
我看了由华润置地北京公司开发的凤凰城一套房，建筑面积191平米，报价是460万。房子的确很好，地段也好，紧邻CBD，楼盘品质不错，在繁忙的闹市中还坐拥休闲式园林，给人心生惬意之感，只是价格太高了。
面对这一不菲的支出，囊中尚感羞涩的我不得不算计起来，到底如何出手，才更为明智。如果我以高杠杆率来买房，也就是首付两成92万元，同时贷款368万元。如果贷款年限为20年，年息5％，那么连本带息要给银行573万元，月供为2.389万元。
当然，不论是全部现金还是按揭买房，我都要面对两种可能的后果：一种是房价继续涨，日后我会窃喜；另一种是房价下跌，我只好自认倒霉。
不过，认为房价会跌的人并不多，大家还是像买大白菜一样抢着看房买房。问题是，世间万事都充满了不确定性，万一房价跌了呢？历史经验证明，跌的空间比涨的空间大。
有没有更好的方法，能够回避房价下跌的风险，在资产保值增值的同时，还能改善居住条件？
当然有，那就是租房住，租房是最好的选择。
还是上述那套190平米的房子，月租金报价为1万元左右。以我的经验，实际租金能够下调1000元到2000元。即便以1万元月租计算，租金与房价之比，大约是1比460。也就是说，如果房租保持不变，房东大约需要460个月才能收回按现价计算的房款，这460个月大约是38年。
如果将这460万元投资38年，又会怎样呢？假设年收益率只有5％，按照复利计算，38年后的本金总额是2937万元。如果按10％的年收益率复利计算，38年的本金总额为1.7亿元。当然，房子价格也会持续上涨。但38年后，房子的价值究竟值多少，恐怕是个复杂的问题。其中既有通胀因素，也有折旧因素，更受那时的供求状况影响。38年后，决定房地产市场供求状况的一个重要因素就是人口。从现有人口政策和人们的生育观念看，那时中国的人口将会少于现在，市场对房子的需求也会大幅减少。由此看来，38年后，现在的房子并不是好东西。显然，买房子保值并不是最好的办法。
而租房呢？结果恐怕大不一样。还是刚才说的那套房，租金是1万元，年租金12万元。如果你用460万元的一次性购房款去购买指数型基金，假定按5％的年收益率计算，每年的收益大约是23万元。这23万元除了够你支付房租，还可以获得11万元的收益。这样复利计算下来，后边的房租几乎可以忽略不计。如果收益率更达到10％，那就几乎相当于没有负担房租就住上大房子，38年后还可以收获1.7亿元的投资收益。
换个办法，你若用按揭的20％的房款，即约92万元，去购买指数基金，假设年收益率为5％，第一年你可能需要自己掏点房租，以后就会越来越少。如果是10％的收益率，你就几乎无需自己掏房租，38年后还能获得大约3441万的复利收益。
当然，房租也会涨，不过以目前的供求关系看，房租更呈下跌的趋势。即便房租上涨，一般也是三年涨一次，且涨幅绝对达不到复利收益的水平。也有人会说，你给房东付房租，相当于他只用首付的钱，就获得了一套房子。但是，房东要承担空房的压力。如果我不租了，他就要寻找新的房客，随时还要承受断供的风险。
说白了，我和房东的路子其实是一样的，都是用别人的钱给自己生财。区别在于，他被一套房子拴死了，而我没有。他有心理压力，而我没有。他没有住在自己的房子里，而我白白住在他的房子里。他有不动产，我有动产。
通过以上的计算，说明了一个道理，就是用很少的钱，就可以享受到高品质的生活。不用做房奴，就能住上好房子，还可以保持良好的心态。
这样看来，现在买房投资更像是博傻游戏，因为不知谁能接到最后一棒。特别是大房子，总价越来越高，买得起的人越来越少。下面谁来接手呢？
几个房屋中介都在催我，快去看看房子，房东希望尽快出租，和我说价钱还可以商量。在大房子租赁市场里，我处于买方市场位置。
想到房东给我装修了大房子，基金经理给我打工，替我赚了房租钱，我就偷着乐。
当然，如果我每月肯付2万元的房租，我就可以住在北京西部的别墅里。我的同事还半开玩笑地说，要不咱们一起合租个四合院吧。
我看这个主意也很不错。
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