房地产企业（工程建设阶段又称建设单位）是资金密集型和资源整合型的管理企业，在建筑产品的生产过程中，建筑工程依法发包给有资质的建筑施工单位，由施工单位进行生产建设，监理单位负责安全监督。产品建成后的物业运营或管理，一般由下属物业管理单位进行。虽然，国家相继出台了《安全生产法》、《建设工程安全生产条例》、《消防法》和《物业管理条例》等法律法规，规范了房地产企业的安全生产管理，明确了安全生产职责，但与生产型企业相比，房地产企业的安全生产管理模式、管理方法不很成熟，需要不断地进行研究和完善。从工程项目整个寿命周期进行考虑，房地产企业的生产经营活动分为两个阶段，即工程建设阶段和工程建成后投入使用的物业管理阶段。
工程建设阶段
在工程建设阶段，建设单位要发挥主体作用，对安全管理的认识不能局限于国家法律法规对其安全生产责任所定的内容，而应认识到安全生产事故具有“导火索”效应，应实施全过程管理，深度进行工程建设阶段的安全监管。此阶段发生的安全生产事故主要责任往往不在建设单位，但会影响工程项目开发周期，导致业主索赔，甚至可能发生恶性事故，进而影响建设单位的品牌形象，影响在资本市场的上市或者融资。沈阳大连万达8-28火灾事故就是一个例子。此阶段建设单位作为建筑工程活动的发起者和受益者，在整个建筑工程管理活动中处于核心地位，应该全过程参与项目的安全监管。
在选择施工单位、监理单位时，要考虑其安全保障能力，把住合作关口。对其资质、历史业绩、管理能力及管理现状等分别设置权重进行评估，评价较差的，取消其合作机会。同时在合约中明确施工单位、监理单位的安全管理要求，尽量做到全面、可操作，便于检查，为后期进行管理考核提供依据。
在项目部开工时，应牵头组建由建设单位、施工单位、监理单位三方参与的项目安全管理小组，建立安全管理小组工作流程，明确各自的安全管理边界和安全责任。依据《危险性较大的分部分项工程安全管理办法》等规定，对工程项目各阶段进行详细的风险识别，列出建设单位需要进行安全管理的内容，比如深基坑工程、高支模工程和建筑施工消防管理等，对施工单位和监理单位的安全履职情况进行监督。比如建筑工人的安全生产教育培训，建设单位并不直接对一线工人进行教育，而要监督施工单位是否开展培训教育活动，是否取得预期效果。应把国家法律法规对建设单位明确规定的安全生产责任细化成可以操作的做法或流程，比如对安全文明措施费的管理，既要及时支付，同时要追踪其使用情况，是否用于本工程，是否足额使用。
在建设工程竣工验收阶段，若工程遗留问题较多，可将工程分为管理权和建筑物业两步进行移交，积极推动物业管理公司先接手项目的管理权，由物业管理公司对建成物业区域进行统一管理，避免出现安全管理的真空地带。
物业管理阶段
在这一阶段，应尽量使安全管理关口前移，做好物业管理阶段的风险管理。受地产公司或物业所有人委托，物业管理单位将对建成物业的房屋本体、设备设施及物业区域内的环境和秩序进行管理。
目前，全国一线房地产公司基本由自己下属的物业公司进行开发物业的管理服务。地产公司开发的物业类别基本分为住宅、酒店和商业等，与住宅相比，商业物业管理具有管理空间开放、物业本体及设备复杂、管理区域内人多车多等特性，安全管理难度较大。
风险管理是商业物业安全管理的核心思路。物业产权单位应组织物业管理单位在工程建设阶段前期介入，从物业使用者的角度提出建议，完善安全措施。梳理好物业管理单位、物业招商部门及商业租户之间的管理关系，避免出现管理真空地带。应支持物业管理单位对租户的管理，招商部门和物业管理单位应根据物业特性设置安全风险底限，对商业租户超出风险底限的安全隐患，要有强制性的改正措施。同时要求物业管理单位建立对商业租户的安全管理制度、流程等，并把安全职责纳入招租商业租户的合同中。通过物业管理单位自身及行业内发生的典型案例，对物业管理的范畴和活动进行风险识别与映射，总结出本管理物业的风险点，对识别出的风险点制定防范措施，将安全管理关口前移，进行预控性管理。比如商业物业消防管理，根据消防管理的范围分为设备设施等硬件管理与管理制度、流程等软件管理，涉及内容非常多，且目前国内建筑消防设计和施工规范标准比较高。但在实际操作中，消防设备设施采用的是抽样验收，比如自动报警系统的探测器验收比例为5%-10%，这样很有可能出现消防设备设施虽通过消防验收，但实际上可能还存在问题，这就需要物业公司对消防设备设施进行事前风险识别，了解何处有问题，督促消防施工、维保单位进行消防整改。同时，通过事前的消防风险辨识，也能知道本物业的消防火灾自救和火灾承受能力达到什么程度，如消防门和消防卷帘，目前是由GB2008版国家标准代替GB1991版，GB2008版借鉴了美国NFPA消防标准。此外，哪些部位哪些门达不到新标准要求，要做到心里有数，如果一时难以改变，需要加强该防火分区的消防管理。
持有商业物业的特种设备如电梯等，应根据载荷运行情况，加强对电梯的检查和维修保养。比如一个建筑面积20万平米的商业项目，扶梯和直梯总量可能会达到100多部，电梯运行的时间长、载重量大，目前政府技术监督部门的年检基本是对报验资料进行审核，现场检查的频次和内容较少，而且维保单位提供的维保服务不一定到位，这就需要物业管理部门根据电梯的使用情况，增加对电梯的检查和维修保养频次。
提高突发事件的应急处置能力，也是安全关口前移的重要表现。持有商业物业的突发事件、不可预见事件较多，需要物业管理单位加强对员工应急处置能力的培训及演练，提高应急管理水平。一旦发生事故，可使事故现场得到及时处置，将事故的损失降到最低。
房地产企业的安全管理是一项系统工程，尤其物业管理阶段的工作琐碎、复杂，仅靠上述几点做法远远不够，还需要公司系统开展此项工作，建立和完善安全生产管理体系，建立长效机制，才能保证公司安全业绩良好。
工程建设阶段
在工程建设阶段，建设单位要发挥主体作用，对安全管理的认识不能局限于国家法律法规对其安全生产责任所定的内容，而应认识到安全生产事故具有“导火索”效应，应实施全过程管理，深度进行工程建设阶段的安全监管。此阶段发生的安全生产事故主要责任往往不在建设单位，但会影响工程项目开发周期，导致业主索赔，甚至可能发生恶性事故，进而影响建设单位的品牌形象，影响在资本市场的上市或者融资。沈阳大连万达8-28火灾事故就是一个例子。此阶段建设单位作为建筑工程活动的发起者和受益者，在整个建筑工程管理活动中处于核心地位，应该全过程参与项目的安全监管。
在选择施工单位、监理单位时，要考虑其安全保障能力，把住合作关口。对其资质、历史业绩、管理能力及管理现状等分别设置权重进行评估，评价较差的，取消其合作机会。同时在合约中明确施工单位、监理单位的安全管理要求，尽量做到全面、可操作，便于检查，为后期进行管理考核提供依据。在项目部开工时，应牵头组建由建设单位、施工单位、监理单位三方参与的项目安全管理小组，建立安全管理小组工作流程，明确各自的安全管理边界和安全责任。依据《危险性较大的分部分项工程安全管理办法》等规定，对工程项目各阶段进行详细的风险识别，列出建设单位需要进行安全管理的内容，比如深基坑工程、高支模工程和建筑施工消防管理等，对施工单位和监理单位的安全履职情况进行监督。比如建筑工人的安全生产教育培训，建设单位并不直接对一线工人进行教育，而要监督施工单位是否开展培训教育活动，是否取得预期效果。应把国家法律法规对建设单位明确规定的安全生产责任细化成可以操作的做法或流程，比如对安全文明措施费的管理，既要及时支付，同时要追踪其使用情况，是否用于本工程，是否足额使用。
在建设工程竣工验收阶段，若工程遗留问题较多，可将工程分为管理权和建筑物业两步进行移交，积极推动物业管理公司先接手项目的管理权，由物业管理公司对建成物业区域进行统一管理，避免出现安全管理的真空地带。
物业管理阶段
在这一阶段，应尽量使安全管理关口前移，做好物业管理阶段的风险管理。受地产公司或物业所有人委托，物业管理单位将对建成物业的房屋本体、设备设施及物业区域内的环境和秩序进行管理。
目前，全国一线房地产公司基本由自己下属的物业公司进行开发物业的管理服务。地产公司开发的物业类别基本分为住宅、酒店和商业等，与住宅相比，商业物业管理具有管理空间开放、物业本体及设备复杂、管理区域内人多车多等特性，安全管理难度较大。风险管理是商业物业安全管理的核心思路。物业产权单位应组织物业管理单位在工程建设阶段前期介入，从物业使用者的角度提出建议，完善安全措施。梳理好物业管理单位、物业招商部门及商业租户之间的管理关系，避免出现管理真空地带。应支持物业管理单位对租户的管理，招商部门和物业管理单位应根据物业特性设置安全风险底限，对商业租户超出风险底限的安全隐患，要有强制性的改正措施。同时要求物业管理单位建立对商业租户的安全管理制度、流程等，并把安全职责纳入招租商业租户的合同中。通过物业管理单位自身及行业内发生的典型案例，对物业管理的范畴和活动进行风险识别与映射，总结出本管理物业的风险点，对识别出的风险点制定防范措施，将安全管理关口前移，进行预控性管理。比如商业物业消防管理，根据消防管理的范围分为设备设施等硬件管理与管理制度、流程等软件管理，涉及内容非常多，且目前国内建筑消防设计和施工规范标准比较高。但在实际操作中，消防设备设施采用的是抽样验收，比如自动报警系统的探测器验收比例为5%-10%，这样很有可能出现消防设备设施虽通过消防验收，但实际上可能还存在问题，这就需要物业公司对消防设备设施进行事前风险识别，了解何处有问题，督促消防施工、维保单位进行消防整改。同时，通过事前的消防风险辨识，也能知道本物业的消防火灾自救和火灾承受能力达到什么程度，如消防门和消防卷帘，目前是由GB2008版国家标准代替GB1991版，GB2008版借鉴了美国NFPA消防标准。此外，哪些部位哪些门达不到新标准要求，要做到心里有数，如果一时难以改变，需要加强该防火分区的消防管理。
持有商业物业的特种设备如电梯等，应根据载荷运行情况，加强对电梯的检查和维修保养。比如一个建筑面积20万平米的商业项目，扶梯和直梯总量可能会达到100多部，电梯运行的时间长、载重量大，目前政府技术监督部门的年检基本是对报验资料进行审核，现场检查的频次和内容较少，而且维保单位提供的维保服务不一定到位，这就需要物业管理部门根据电梯的使用情况，增加对电梯的检查和维修保养频次。
提高突发事件的应急处置能力，也是安全关口前移的重要表现。持有商业物业的突发事件、不可预见事件较多，需要物业管理单位加强对员工应急处置能力的培训及演练，提高应急管理水平。一旦发生事故，可使事故现场得到及时处置，将事故的损失降到最低。
房地产企业的安全管理是一项系统工程，尤其物业管理阶段的工作琐碎、复杂，仅靠上述几点做法远远不够，还需要公司系统开展此项工作，建立和完善安全生产管理体系，建立长效机制，才能保证公司安全业绩良好。
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