水围”位于香港新界，与深圳的蛇口隔海相望。说它是一片土地，是因为，1979年以前，这里就是一片农田和一片水塘，还有一些破旧的房子，一些农民在这里种地，一些渔民在这里养鱼；
说它是领土，是因为，这里本来是中国领土的一部分，在19世纪末被英国政府强行霸占，在近百年的时间里，这里的人们接受港英政府的领导，这个面积不算大的地方受英国管辖。
至1979年3月，在香港被租借了80余年后，沐浴在改革春风下的祖国百废待兴，在中央，香港回归的话题却还没有被提到议事日程，那么，是什么事情突然提醒全世界的人们：香港回归祖国的日子正在临近。
答案是：港英政府计划开发天水围。
天水围面积约5,200万平方英尺，1979年初，港英政府计划在这里建一个“卫星城”，计划中所盖楼房可以安置几十万居民。由3家企业合作开发：华润公司占51%股份，胡应滨占30%，李嘉诚占19%。 天水围地处新界，新界的租期是99年，此时是1979年，到1997年将归还中国，还有18年使用期，之后的形势难以预期，中国会不会把这里的一切国有化？别忘了，1979年在中国还没有民营企业和民营资本，资本主义尾巴都被割掉了。
香港开发商不会不考虑这个问题。
怎样发展新界地区，港英政府在犹豫，香港商人也在犹豫，商人不仅担心，还有恐惧，他们怕自己的投资在18年后变成国家财产。不久，胡应滨把他的30%股份给了李嘉诚。
为解决这个担心，各方都需要中央政府的承诺。
1979年3月，时任港督的麦理浩到北京访问，29日与邓小平同志会谈。他们的谈话就是从“新界”的土地契约开始的，麦理浩汇报了港英政府开发新界的计划，谈到了商人的担心。邓小平同志听完，他敏锐地意识到：收回香港主权虽说是个政治问题，但是，开发新界更重要的还是民生问题，香港人多地少，开发新界，盖房子让百姓安居，这是好事情，而且迫在眉睫，容不得长期论证。他对麦理浩说：“请香港投资者放心，中央会保证商人的投资在香港回归后不受损失。” 就在这一天，关于收回香港主权的问题被提到议事日程上来。
虽然邓小平代表中央有了承诺，但是，不明朗的现实和随时变化的未来还是令商人疑虑重重。在这样的形势下，港英政府和香港商人都需要华润的支持。华润公司地处香港，港人都知道，这是一家有着红色背景的国营企业。
几方开始接触和谈判。
与此同时，另一个矛盾出现了，还带有一定的政治色彩。深圳特区此时正处在改革开放和招商引资的初期，亟需有实力的公司前来投资。他们与华润多次谈判，希望华润能在深圳开发一些大项目。
资金是有限的，如果投资天水围地产，华润就不能大规模投资深圳。
1980年11月15日，华润召开经理人会议。从会议记录中看到，一位副总的发言可以反映出当时的形势，他说：“天水围靠近深圳，所以有人说，华润有钱投资天水围，为什么不投资深圳，是不是唱对台戏？”从这份记录来看，当时的观念还留有“文革”的痕迹。投资深圳，这是中央的号召；
投资天水围，这关系到香港的稳定。
一个普通的地产投资，却涉及两个政治性很强的问题，这不能不说是华润的地位使然。
1980年12月20日，另一位华润副总在经理人会上说：“天水围的问题报告外贸部和中央了，中央的几位副主席都过问了。”经过反复讨论，华润决定，还是先投资香港的天水围。
20世纪80年代初期，中央开始研究香港回归问题，1982年2月在香港成立了一个五人小组，在港澳工委领导下撰写报告，对香港回归后可能出现的情况及应该采取的措施进行研究。从2月到5月，他们用四个月的时间，完成了《香港回归对工商业的影响》、《外国在香港的投资情况》、《香港供应情况》三份报告，结论是：外资多数不会撤走，香港人才不会流失，市场供应会稳定，只要保持其自由港和独立关税体制，香港回归后，前途乐观。
这些报告上报中央后，受到了重视。
与此同时，华润、李嘉诚与港英政府就天水围地产开发项目的谈判也在进行中。直到1982年7月29日，三方终于签署了合作开发天水围的详细协议。
港英政府在天水围选择169公顷土地划为“一期”开发区，可容纳13.5万人。在天水围发展有限公司，华润占51%的股份，李嘉诚占49%的股份。
1982年9月22日，英国首相撒切尔夫人访问北京，邓小平与她举行会谈，主要内容就是香港回归问题。
天水围项目很复杂，不仅涉及“主权”问题，还涉及“民生”问题。这片地里有一片很大的鱼塘，按港英政府规定：鱼塘不可以改变为住宅建设用地，如果改变用途，要对渔民进行合理补偿。港英政府和华润公司为此付出了很大努力。鱼塘难题得以解决的时候，正是撒切尔夫人在北京期间，她得知后很高兴，对中国领导人说：“天水围的问题解决了。”
天水围开发项目传达出一个信号：中央要保持香港的长期稳定和持续发展，而且是有信心的。
开发天水围用了十几年时间，一期工程完成后，华润减持了股份，李嘉诚一直坚持。回归前，这个项目红红火火，开发商赚得满盆满钵。
如今的天水围，高楼林立，是一个密集型住宅小区，居住着大约30万人口，小区里有自己的小火车。
天水围北侧是一片公园——香港湿地公园，很著名，在这片湿地里，有成千上万的水鸟，冬季更多。游客可以乘船在湖区里边划船边观鸟。公园里有多个木质瞭望屋，屋子里有望远镜，可以远距离观鸟。
湿地里有上万种树木花草，草丛中蝴蝶飞舞，游客可以近距离欣赏蝴蝶。行走在湿地公园，水美、树美、草美、花更美，莺歌燕舞的景象就在眼前。
注：详细情节请参考吴学先著《红色华润》，中华书局出版，2010年，第430页。
