群中，不是一时最凶猛的那只就能成为头狼，恒强者才能始终立于不败之地。而恒强者则需要一身的胆识和谋略。

2013年的房地产市场再度火爆全国。据中原地产监测数据显示，2013年上半年，十大标杆房企销售额总计为3883亿元，同比上涨幅度为27%；总销售面积约3403万平方米，同比增长21%。然而风光背后，不少中小房地产企业携款跑路、市场丧失的讯息层出不穷。但不论市场如何变化，一个不争的事实是，未来房地产市场必将是强者恒强，面对竞争日益激烈的房地产市场，房企找准定位，创新突围才是未来发展的王道。

提到房地产，一个绕不开的话题便是土地。土地不论在何时都是一种稀缺资源，国家坚守18亿亩耕地红线的政策不可逾越，这是保证国家粮食安全的重要措施，显然未来一定时期内可利用的土地资源只会越来越少，最大化利用土地资源和在此基础上扩充价值空间，成为摆在各路房企面前的难题。各路数据显示，目前中国房企市场的增长模式大部分还是“购地+建房+卖房”，土地只是这种一次性生产和消费链接中一项承载体而已，这种“卖完就了事”的概念烙印在不少房企发展的血液中，土地价值的体现只有这一次。

可以显见，单纯建房卖房，土地增值空间只能被严重压低，这种一次售罄式的运营模式严重浪费本已稀缺的土地资源，如果一直沿用该种“单一住宅开发”模式不亚于杀鸡取卵。仅仅依靠买地建房的模式显然已经不适应当前中国房地产市场的发展，只有土地上的建筑物能循环往复不断产生价值，才能将土地资源最大化利用，才能不断创造价值。未来土地上建的不再仅是民用住宅，未来的土地利用必将融入一种可持续发展式的考量，即更多地将商业细胞融入其中的增值服务项目。

不得不提的是，在众多房企纷纷拿地建民用住宅项目时，华润置地早在2007年就公布其新的企业战略计划，创新性地提出“住宅＋商业＋增值服务”的新模式，成为中国内地第一家将增值服务提高到战略高度的开发商。在2010年的业绩发布会上，华润置地高层公开表示，商业地产是华润置地未来发展的重点，5年后商业物业占整体盈利中的比例将提高到40%。

且看华润置地如何完成这一次的华美转型。

围绕这一目标，华润置地加大了对商业地产的开发利用力度，仅在2005年前后，华润置地就在全国拿下多个综合性用地，在大量的住宅区内拥有体量相当大的商业用地，并且形成了清晰的万象城、五彩城产品线：万象城定位“都市综合体”，大多位于一线城市核心地段；五彩城定位为“区域商业中心”，一般位于一线城市副中心或二三线城市的传统商业区内，集餐饮、娱乐、购物、休闲和时尚生活为一体，注重消费体验，是面向家庭的“一站式消费”型购物中心。除此之外，华润置地还在打造社区邻里商业，此类商业规模体量较小，更多是定位于华润住宅项目住户的生活配套。

这三种基于土地的“住宅＋商业＋增值服务”模式，也被一一证明是房企转型的完美方向。仅这几个项目的回报率，华润置地就将一众对手甩在身后。

值得注意的是，综合商业体概念早已不新鲜，目前各大房地产企业也开始将重心逐步转移于此，但在业内人士看来，有地有房只是框架，运营管理才是项目能否成功的关键。依托母公司华润集团，华润置地的商业体模式普遍被认为是最为成功的案例之一。以五彩城项目为例，今年1月，北京五彩城项目全部对外开放，仅仅几个月时间，北京五彩城就引进了沃尔玛、商业真冰冰场、CGV影城、Snoopy儿童乐园四大主力店，而后相继进入的其他品牌项目不断证明商家对这一项目的看好。如今，该项目已经成为片区中的最大综合商业体。

这一成功被归功于倚靠华润集团长年积累下来的强大资源整合能力，首先借鉴万象城成熟的模式，招入主力店吸引客流量，再重点培养其他中高端品牌，最后再着力培养自身可开发的项目，这也是目前的一种新型盈利模式。比如，北京五彩城的冰场项目从设计到施工再到组建团队管理都由华润执行，1800平米的五彩冰酷运动中心完全按照奥运会的标准打造，依托场地优势和有力推广，已经做成了一个盈利项目，今年预计销售额将达1500万元。

可以预见，这一模式的未来增值空间将会继续显现，而按照华润置地的战略布局，未来几年，仅五彩城项目，全国就有包括北京密云、沈阳、淄博、日照、昆山等地的14家店陆续开业。

从传统的“单一住宅开发模式”到“住宅开发+投资物业+增值服务”差异化生意模式，华润置地成功完成了生意模式转型，从2004年到2013年，伴随住宅、商业、写字楼、酒店等全系产品的逐一呈现，百花齐放，华润置地的开发模式必将继续引领新一轮的中国房地产市场转型。