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2014年,对华润置地来说,颇具里程碑意义,万象城迎来了十周年生日,郑州、重庆、无锡三地万象城相继开业,年末又迎来了收购集团深圳及济南项目,完成了第9次母公司孵化项目注资收购。正如置地"与华润一起想象"的年度主题,孵化战略总是不断地带给我们惊喜,让我们对未来充满想象。

集团对置地的"孵化注资"模式由来已久,通过土地、金融杠杆以及资本运作的有效结合,集团"孵化战略"帮助置地突破了公司发展初期资本实力的限制。2004年至2014年期间,置地从只有3家城市公司的地方性房地产企业,迅速发展成为住宅签约额全国前十名、且拥有8家在营高端商业——"万象城"的综合地产开发商,充分凸显出集团"孵化战略"的优势。经过集团的资产注入,置地的资产规模、盈利能力、财务指标及信用评级均得以全面提升,为置地继续在资本市场上低成本融资创造了有利条件。

12月8日,置地发布注资公告后,陆续收到了21家投行的更新报告,报告显示,市场对这次注资交易普遍反应正面。根据各投行测算的结果,置地每股资产净值和目标股价平均提升了5.6%和6.7%,其中摩根大通及摩根士丹利把置地评级从中性提升至买入,并且分别大幅提升股票目标价27.8%及37.7%至港币23元及26.03元。置地股价12月9日的表现也明显优于恒指及其他内房股公司,一度升至52周高位——港币20.60元,最高升幅4.57%,之后才随着大市调整的影响逐渐回落。最终收市价较12月8日升1.02%,全天股票成交额约港币7亿元,等于过去3个月日均成交额的3倍,沽空比率9.43%,较过去1个月日均沽空比率低4.25个百分点, 显示出投资者对置地后续股价的信心。

置地管理层随后在香港及新加坡进行了注资路演,先后拜访了30家机构投资者,与他们交流市场关心的注资交易及注入资产的细节、公司、行业、宏观经济及政策等问题。投资者普遍对这次注资交易反应正面,认为这次注资项目中285万平方米位于深圳的优质土储将增加置地在一线城市的布局,为公司未来签约额、营业额及利润增长打下良好的基础,并有助提升住宅开发业务的整体毛利率水平。同时,投资者也认为交易对价及支付方式合理,富有创新性的回拨机制能够很好地保护少数股东的权益。路演期间,在恒指下跌3.3%的同时,置地股价取得了0.8%的升幅。

收购项目的实际表现也证明此次孵化的成功。大冲项目体量较大,区位优质,资源稀缺,自开盘以来销售反应热烈,获得市场高度认可。银湖项目源自三九企业重组的剥离资产,被成功打造成为深圳罗湖区的高端畅销楼盘,是资产盘活的成功实践。

"孵化战略"作为集团在不断实践过程中摸索出的一种颇具自身特色的产业发展模式,有效地实现了集团在主营行业迅速提升竞争力和领导地位的愿景,以及控股股东与控股上市公司的互利共赢。

在这种模式下,集团可以充分运用自身资源和实力,为上市公司投资暂不具备盈利能力但具有发展潜力的项目,或投入资金为上市公司拓展新兴市场、发展新业务。在孵化过程中,由上市公司负责具体运营和管理,待项目培育成熟并具备一定盈利能力或者新业务具备规模化生产条件后,再由集团注入上市公司。而作为大股东,集团通过提高在上市公司中的应占市值,实现了股东价值的增值,也通过所"孵化"项目的增值,获取相应的项目收益。

1999年,为了整合零售业务资产,同时扶助华润创业零售消费品业务的发展,集团将香港的零售业务及投资物业注入华润创业。注资完成后,华润创业股票的每股净资产值显著提升,华润集团也获得了现金和股份。这次注资行为成为华润"孵化注资"模式的开端,此后多年的实践,让集团对"孵化注资"模式的理解逐渐深化,从一种单纯的资本运营手段上升为一种多元化企业集团的产业发展模式。

置地本年度的注资交易是"孵化注资"模式在华润集团的再一次落地。从进入一个领域开始,遵循产业培育、资产上市、母公司孵化、注资套现、孵化再发展的路径,运用资本市场的力量哺育实体产业的发展,再通过实体产业的发展取得资本市场的认可,这一卓有成效的良性循环,不仅促进了集团和上市公司价值的提升,也向业界和投资者充分展示了华润的"产业孵化"能力,为华润在资本市场上持续赢得了赞誉和想象空间。

【华润置地供稿 本刊整理】


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孵化成长 "孕育"未来